买房遭遇租客优先购买权怎么办

案情简述：

夏先生夫妇通过中介公司看中了房主杨先生的一套80平方米的两居室，总价188万元。双方签订了买卖合同，夏先生夫妇也支付了56万元首付款。但令他们夫妇想不到的是，很快，杨先生就提价了。杨先生拿出了一份房屋租赁合同和一份书面声明说，租客要以优先购买权来买我的房子，因为还没有过户，所以原先的买卖合同可以无效，而且杨先生也可以不负担违约金。

对此，律师分析认为：按照法律规定，在目前这个阶段，即使有租客要行使优先购买权，之前的房屋买卖合同也是有效的;如果解约，房东一定会负担昂贵的违约金。

法律剖析

未通知租客优先购买但售房合同仍有效

根据《合同法》的相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

律师认为，这条规定是承租人对承租的房屋有优先购买权的法律依据。但最高人民法院“关于城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释”又规定，“出租人出卖租赁房屋未通知承租人，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。”

“这也就是说，租客有优先购买权，但并不能无限对抗买卖双方的房屋买卖合同。”孙-涛律师具体解释说，“一是即使房主没有事先通知租客，将房屋卖给买家，买卖双方的合同也有效;二是如果买家事先不知道租客优先购买权的，而且已办理过户手续，房屋归买家所有。之所以这样规定，就是为了防止房主一房二卖，恶意提高价格。”

知情15天不表态优先购买权失效

从本案来看，房主所谓“租客要优先购买房子”的声明，很可能是他为了解除合同，故意制造出来的。律师强调说：“即使租客有优先购买权，也必须按照法律规定的程序和期限来履行，方能实现。”

租客如果要买承租的房子，首先必须要在合理期限内通过书面表示购买意向。根据法律规定，是得到房主通知后15日内。如果超过这个期限不表态，则不能行使优先购买权。

租客按期行使优先购买权，要求购买房屋，也并不意味着买卖双方事先的合同无效。要通过租客和买家之间的竞价，看哪一方开出的条件更合适。如果租客能够与买家的条件相同，则买卖双方事先的合同无效;如果买家的条件优于租客，则买卖双方事先的合同有效，房屋归买家。

在此特别补充一点，那就是“房主、租客和买方需要当场进行竞价，或者以书面方式进行竞价”。

对买家租客不诚信

房主须赔损失

房主如果对买家或者租客不诚信，有可能受到法律的制裁。如果租客确实有意向购买承租房屋，而房主没有提前通知租客就卖掉房屋，房主需负担对租客的赔偿责任。另外，如果房主编造所谓租客行使优先购买权而与买家解约，房主则要按照买卖合同的约定，承担对买方的违约责任，这是对一房二卖的惩罚。

从案情来分析，买方夏先生夫妇事先不知道租客要优先购买房屋，所以他们是善意的第三人。而房主杨先生事先又没有说过有租客的事，在签订买卖合同且被诉之后，他才提出此事，显然有编造的极大可能。所以，一旦进入诉讼程序里，房主杨先生很可能要付出昂贵的违约金。

总而言之，租客事先得知房主卖房，按期表示自己要购买，租客的优先购买权可以有效。而如果租客事先不知情，等到房屋过户后再要求之前的买卖合同无效，法院一般是不支持的。

律师提示

租客放弃优先购买权最好写进合同

孙-涛律师建议：看房时需要多打听与房子有关的细节。比如房屋是否出租，租客是否还在出租期限内、是否有购买承租房屋的意向等。

如果房主表示租客不购买房屋，买家一定要把双方谈好的这个条件落实到合同条款里。也就是说，要求房主把“租客放弃优先购买权”写进合同条款，并附上相应的违约责任。一旦出现租客事先不知情，而事后又提出购买的情况，买家可以要求房主按照合同履行，面对昂贵的违约金，房主会自己去解决这个问题。