商品房买卖对错碰

误区1：《订购书》已经明确约定了定金不退，那就一定退不回来了。

2012年3月15日，张x与北京某房地产公司(开发商)签订了《认购协议书》，购买了位于顺义区的一套房子，用途是商业。《认购书》上第三条明确规定了，张x向该公司交纳五万元定金，并在七日内签订买卖合同，如果合同不签定金就不退了。之后，开发商开据的收据也明确了不买定金不退的字样。

2012年3月20日，在双方协商合同时，张x提出自己购房的目的是想经营一家餐厅，房地产公司考虑到油烟排放、扰民等问题不同意用于餐饮经营。双方争执不下，导致合同未能签订。张x认为如果无法经营餐厅，自己购房的目的不能实现，房就不想买了，遂要求退回定金，但遭到了开发商的拒绝。开发商说《订购书》已经明确说了不购买定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。

法律链接：

最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

律师说：

上述法律规定中，最重要的字眼是“因不能归责当事人双方的事由”，这决定了定金是否可以退回。实践中，法院一般是查明双方是否存在过错或是违约行为导致合同无法订立。如果是由于一方过错或是违约导致合同无法订立的，过错或违约方将承受定金罚则的惩罚。而如果双方并无过错或是违约行为，只是就合同条款不能达成一致意见或是其它事由的导致无法购买的，收受定金的一方就应退还定金。

本案中，虽然开发商在《订购书》和收据中一再强调不购买定金不予退还。但事实上，双方在签订合同时，对房屋用于餐饮经营达不成一致意见。而在房屋用途明确为商业的前提下，双方只是站到了自己的角度考虑问题，对于无法签订合同本身并不存在故意或违约。因此开发商应当退回定金。

值得提醒的是，在实践中，经常会有当事人使用“诚意金”或“订金”这样的字眼。这二者都不是规范的法律概念。在没有明确约定为定金的情况下，在法律上只能视为一种预付款，将不具有担保的性质，也不适用定金罚则。

误区2：未到房地产管理网站上做预售登记的合同不成立。

2012年1月，李x与北京某房地产开发公司(开发商)签订了《商品房买卖合同》，以贷款的方式购买了一套140平米的商品房。该合同一式四份，李x在买受人处签了字后，将合同全部交给了开发商盖章，自己只留了一份复印件。之后，合同一直未返回。经多次询问，开发商均以拿去房地产管理中心备案盖章为由推脱。按照合同约定，李x支付了首付款和一系列的购房杂费。

2012年7月收房时，开发商无法按期交房。遂通知李x到售楼处签署补充协议并选择赔付方式，李x不同意补签并要求开发商尽快交房。2012年8月，开发商致函给李x，说双方订立的《商品房买卖合同》一直未在房地产管理网站上备案做预售登记，因此合同并不成立，彼此之间不存在买卖关系，只同意退回李x已经交纳的首付款，不再交楼。

法律链接：

《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案登记。”

最高法《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。”

最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

律师说：

可以看出，上述法律规定已经明确规定了如果以签订的《商品房买卖合同》未在房地产管理网站上做预售登记为由主张合同不成立的，法院将不予支持。显然，本案中开发商的主张是站不住脚的，合同不仅成立，对于逾期交楼，开发商还应承担相应的违约责任。

从性质上看，商品房预售登记是一种政府行政管理行为，其目的是规范房地产交易市场的秩序。它并不是确认合同效力的必要条件。事实上，商品房买卖合同只要符合了合同生效的一般要件，当事人又事实履行了合同，合同就当然成立并生效。但是，如果当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续作为合同生效条件的，则完全不同，因为根据合同自愿原则，法律会遵从当事人的意思选择，将此作为商品房买卖合同生效的必要条件。

虽然商品房买卖合同未在房地产管理网站备案不影响合同效力，但对于今后办理房屋产权证会存在一定的影响和障碍。为了保护买房者的利益，最好在合同中明确约定开发商或中介公司办理网上预售登记的具体时间，以督促其尽快办理。

误区3：收房时如果不交齐所有费用就收不了房。

2013年1月，于x从北京某房地产开发公司(开发商)处购得住房一套。让于x特别满意的是，该房屋为现房，同年3月就能验收交房。于x计划着4月份装修完毕，五一正好作为婚房使用。

签订《商品房买卖合同》时，于x特别留心了交房的时间和条件。交房时间为2013年3月31日前，交房条件为开发商提供建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书。如果该手续不齐全，于x有权拒收房屋，并追究开发商的违约责任。

可到了交房的时候，开发商告诉于x，必须将物业费、契税、印花税及公共维修基金、测绘费、房产代办费等一系列的杂费交齐后，才能将房屋交付给于军使用。于x算了一下，这些费用加起来大概有十万左右。那段时间，于x资金周转有些困难，一下子拿不出这些钱来。于是，于x找到开发商商量能不能先交房，以确保装修的时间，上述费用缓二个月一定交齐。对此，开发商明确拒绝，告诉他如果不交齐所有费用就收不了房。

法律链接：

《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”

《北京市城市房地产转让管理办法》第50条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其它交付条件。”

律师说：

交付使用是指出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋占有权利的行为。在商品房买卖合同中，出卖方主要义务就是交付符合交付使用条件的商品房给买受人使用。只要买受方履行了合同规定的义务，出卖方就无权拒绝，也不能附加合同外的任何条件。

本案中，虽然开发商要求于x交纳的公共维修基金、契税、印花税、测绘费等一系列费用的目的是为了帮助于军办理房产证，但根据合同的约定，交房的时间与办理房产证的时间是分开的，通常情况下，办理房产证的时间为房屋交付使用后180日内办理。由此可见，交付房屋和办理产权证既不是同一行为，也不是相同的时间内进行。开发商以此为由拒绝履行房屋交付义务，是缺乏合同及法律依据的。于x完全有权要求开发商无条件地交付房屋，并追究开发商延迟交房的违约责任。

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