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购买商品房须注意的问题

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

购买商品房须注意的问题

购买商品房应注意以下问题:

一、核实对方身份

在签订购房合同前,要明确商品房真正的产权人是谁,出卖人应当是楼盘的开发商。若其委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应的资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书。

二、审查有关证书

商品房预售和销售必须具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

三、查验权益状况

在购房之前应到有关部门查验清楚所购商品房是否已被查封、被抵押或已被销售,以确保交易安全。

四、慎用定金规则

目前商品房买卖的通常做法是,购房者买房时先签订认购书并支付定金,然后才签订购房合同。可以采取以下办法:

(1)在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金;

(2)不签认购书,直接签订购房合同,同时支付定金;

(3)在认购书中写明,如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买房人退还定金。

五、完善合同条款

购房合同一般是国土部门印制的标准合同,留空部分双方协商一致填写。要认真、仔细阅读审核每一条款。对于双方不能协商一致的条款,应做好记录,由双方签字确认。

现金支付房款时,尽量减少首期房款金额,待办理商品房备案登记手续后,再支付大部分房款,同时留一部分房款待办妥房产证后支付。

六、明确交楼标准

目前标准购房合同中的交楼标准有三种:(1)该商品房经验收合格;(2)该商品房经综合验收合格;(3)该商品房经分期综合验收合格。第二项标准要求最高,第三项次之。选择第一项含义不明确,因为验收合格有很多种,如竣工验收,规划验收,消防验收等。可以在第一项标准后加上“并通过经国家法律规定的竣工验收备案手续”。我国对商品房竣工验收采取备案登记制度,而该制度规定的验收项目较多,要求严格。

七、慎签补充协议

开发商通常预先拟定了购房合同补充协议,其绝大部分是霸王条款,需慎之又慎,协商不成,干脆不签。

八、另签物业管理协议

标准购房合同中,有签订购房合同时一并与物管公司签订《物业管理服务协议》的规定,签约时要明确物业管理公司,并要求写明其资质,物业管理的收费,同时就《物业管理服务协议》的内容协商一致。

九、拒交不合理收费

目前的商品房买卖中,购房者应缴纳契税、印花税等,公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用,属于开发商乱收费,购房者有权拒绝。

十、把好收楼关

(1)查看“三书一证一表”:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,如果开发商不能提供,购房者有权拒绝收楼。

(2)看楼验楼:发现问题和有不满意的地方,可以在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。

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