以未成年子女名义购房麻烦多 须谨慎

解答：

小孩能否当房主

张先生是某机关的公务员，妻子则在外企当高级白领，年收入达十七八万元。最近他以儿子的名义订购了一套商品房。但是，子女能否独立购房，这要取决于子女的民事行为能力。

依据有关规定，18周年(含)以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为;10周岁(含)以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，则可以以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康相适应的民事活动，其它的民事活动必须由他的法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认;不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。

如果子女已经是完全民事行为能力人，则可直接由子女购房，因购房产生的一切法律权利义务均由子女自己亨有和承担。如果子女是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时需由父母代理。在签订《商品房买卖合同》时，买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上父母的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同便成立了。

孩子未成年怎么办

2年前，生意人杨先生以5岁儿子的名义，花了70多万元购买了一套商品房。近期杨先生生意场上出现问题，资金周转吃紧，于是他便想将该处的房产卖掉。但房产交易部门却告诉他无权出售该商品房。这让杨先生不可思议：房子是自己掏钱买的，又是儿子的法定监护人，怎么会没有处置权呢?

而现实规定的确是这样的。未成年人从出生之日起，就享有民事权利能力，可以接受赠予、继承等权利，但因没有民事行为能力，因此没有抵押、出让行为能力。现在有不少父母为了今后免缴遗产税，早早地替儿子购置房产，但随着情况的不断变化，父母或其它监护人如果需要将房屋转让或抵押时，就会遇到像杨先生这样的尴尬。据律师说，根据《民法通则》第18条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，根据这一法律规定，一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的。除非是监护人(父母)为被监护人(子女)的利益处置房产，如被监护人的教育、重大疾病需要医疗，费用出现困难时，监护人才可以通过法定程序处置房产。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料，并通过公证机关公证，方能转让或抵押。

未成年子女名义购房的麻烦多

1.未成年子女房产仍属家庭套数内

新政规定，第二套住房认定以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。在此案例中陈女士的女儿还是未成年人，这样购房属于二套房。假如是成年子女，并且名下无房产，买房可视为首贷。

2.出售“子女房”手续麻烦

卓律师提醒，“子女房”的出售交易很容易产生法律纠纷，特别是针对未成年人。父母作为监护人不能随意处理子女的财产。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。

到房管部门办理房屋出售的相关手续时，还需提交未成年人的户口簿或出生证、监护人的身份证件。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

3.离婚易引起房产所有权纠纷

夫妻离婚后，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果双方协商房产不作为夫妻共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住。

因此，有关专家提醒那些打算以自己未成年子女名义购房的人，必须谨慎行事，以免增添不必要的麻烦。

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