我国商品房按揭制度的困境

【按揭贷款】我国商品房按揭制度的困境

(一)我国商品房按揭制度立法中存在的问题

1.没有明确规定商品房预售按揭中所涉及到的登记办法、登记机关等相关内容。虽然在实践中“按揭”这一购买商品房的资金融通方式已经被普遍接受，世界很多国家房地产市场在很多年前就将其作为一种比较有效的手段而去进行适用。然而，在我国立法至今没有使用过“按揭”这一概念，只有在行政法规中，即2006年5月国务院在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中首次也只一次使用了“按揭”一词。这样以来，对于按揭行为的法律保护是远远不够的，需要进一步完善。

2.在按揭权人怠于行使其代位权时，没有明确规范按揭权人行使处分行为的权利。

3.按揭各方当事人的权益无法平衡。在法律层面来说，借款人仍然需要履行银行债务，但由于自然灾害或不可抗力造成购房人财产的严重损失，客观上通常会发生债务履行不能这一情况的发生。因此，自然灾害危害的是购房人的基本生存财产，影响很大。这对银行而言，只是造成其投资及收益的巨大风险，因为银行依据法律还有权要求那些财产遭受重大损失的购房人以其他方式继续偿还贷款。在按揭制度的利益链条上，购房人是弱势的一环，其次是开发商，最后是银行。开发商承担的是有限责任，作为普通购房人承担的则是无限责任(我国无个人破产制度)，这对购房人是极不公平的。商业银行自有商业规则，其不会主动放弃按揭债权，购房人无力还贷时试图与之协商而减免按揭债务的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由开发商、银行与购房人按比例共同分担贷款损失，但此比例如何确定、如何操作?显然，按揭各方当事人的利益难以平衡。

(二)司法实践中我国商品房接揭存在的问题在当前司法现实中，“假按揭”现象比较多

(1)开发商不具备按揭主体的相关资格，或者没与银行签订按揭贷款业务的有关合作协议，只是以虚假销售方式获得银行按揭贷款;

(2)以个人住房贷款的方式进行参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换;

(3)以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款;

(4)银行信贷人员向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高额的个人住房按揭贷款。这种假按揭的方式在本质上说是，购房人事实上没有向开发商任何首付款，但是银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。