出卖被查封房产是合同诈骗吗

出卖被查封房产是合同诈骗吗

1.行为人有无实际履约的能力。实际履约能力，指当事人所拥有的资产、资金与技术情况。可以从以下方面推定行为人有履约能力:(1)行为人签订合同时就已具备履约相关的资产或者技术;(2)行为人签订合同之时不具备履约能力，但在合同期限内能够满足合同所需的资金等条件;(3)即使行为人不能履行合同规定的相关义务，自己或者第三人也能提供相对等的担保，如代为履行或赔偿损失。

2.行为人有无积极的履约行为。合同签订后，当事人是否为履行合同作出了积极努力，往往是认定行为人主观上是否具备诈骗故意的客观评价标准。

在司法实践中，没有履行合同义务或者只履行了合同义务的一部分，又该如何判断行为人是否积极履约了呢?一是要与行为人的履约能力结合起来综合考虑。若行为人完全或者基本上具备履约能力，但却只履行了很小部分的义务条款，则不能认定为有积极的履约行为。二是要看行为人态度是积极还是消极。行为人在合同履行期限内主动作了各种准备与努力。如积极寻找货源、筹备启动资金等。

3.标的物的处置情况。财产处分是财产所有权的重要权能，当事人对标的物的处置是判断其是否具有非法占有目的的重要依据。在行为人已经完全履行了合同义务取得了依法转移财产所有权的情况下，可以合法地对已取得财物进行处分。但如果行为人没有履行合同义务或只履行一部分义务就对占有的他人财物进行处分，这在一定程度上反映了当事人的主观心理。合同诈骗犯罪行为人由于具有非法占有他人财物的目的，因此一旦取得他人财物的控制权，就会进行不同程度上的挥霍，或者从事非法经营，甚至携款潜逃。

4.行为人在违约后有无承担责任的表现。按照常理来说，有履约诚意的当事人在违约后虽会为自己辩解以减轻自己的责任，但不会逃避违约造成的责任。而实施合同诈骗行为的人由于知道自己不具有履约能力或者说根本没有履约的诚意，行为人会尽其所能地逃避责任。

案例

2010年10月，刘某因未能如期归还120万元银行贷款，银行向法院申请支付令。支付令生效后刘某仍未归还贷款本息。法院发出裁定及协助执行通知书，查封了刘某的一套房产，期限是2010年12月22日到2012年12月21日止。

刘某在得知房屋被查封后，于2011年7月提出联系客户到该银行办理贷款，用客户支付的佣金来偿还所欠贷款，银行表示可以操作。同年6月至8月间，刘某接受一家投资公司委托，与该银行信贷员洽谈一项上市贷款事宜，试图以项目所获佣金偿还贷款，但未获成功。

2011年10月11日，刘某隐瞒房屋被查封事实，通过中介与白某签订房屋买卖合同，以85万元的价格将该房屋出售给白某。合同约定:白某于2011年11月6日前支付给刘某预付款30万元;刘某于2011年11月10日前到银行办理还款手续和注销抵押登记，办理好上述事项后5个工作日内，双方到房产交易中心办理交易手续;刘某未按约定期限交房，白某有权解除合同，刘某赔偿金额为总价款的20%，退还白某已支付的房价款。

同年10月至11月，刘某先后收取白某购房预付款30万元，用于归还个人欠款和经营活动。由于所售房屋的查封状态一直未解除，刘某不能按照合同约定如期办理过户手续，2012年5月白某向公安机关报案。

2012年10月，公安机关以刘某犯合同诈骗罪向检察机关公诉部门移送案件。检察官在仔细审查此案后，认为刘某的行为不应认定为合同诈骗罪，之后以非法处置查封的财产罪向法院提起公诉。2013年5月，法院采纳了检察机关的意见，以非法处置查封的财产罪判处刘某有期徒刑六个月。

这类在客观上实施了非法骗财行为的案件，很多人都会与以非法占有为目的的诈骗案件相混淆，本案就是一个典型的例子。

那么本案中的刘某是否具有非法占有的目的呢?虽然在房屋交易时刘某向白某隐瞒了所售房屋被查封的事实，但却不具有非法占有房屋预付款的主观意图。

首先，刘某在与白某进行房屋交易时所留的姓名、身份证号、手机号以及常住地址等个人信息都是真实客观的。

其次，刘某实施了促成房屋交易成功的相关事宜。在得知房屋被法院查封后，刘某向银行提出用客户佣金偿还贷款本息，以尽快解除查封，得到银行的首肯后，在同年的6月至8月期间，刘某接受了一家投资公司的委托，与该银行洽谈贷款事宜，但最终未成功，刘某的努力是为了尽快解除房屋的查封状态，以便房屋买卖交易顺利进行。

最后，刘某在得到房屋的预付款后，并没有将预付款挥霍或者用于非法活动，甚至携款潜逃，而是将这30万元用于归还银行贷款以及投资活动，同时也一直未离开公司所在地，对30万元的房屋预付款的处置不符合合同诈骗罪的表现形式。

综上所述，刘某虽隐瞒所售房屋被查封的事实出售房屋，但纵观本案前后刘某的各种行为表现，并没有以出售被查封房屋为名非法占有白某的30万元预付款的主观意图，不具备合同诈骗罪的主观构成要件。但从客观上分析，刘某在房屋仍处于被查封状态下，进行了处分该房屋的行为，并与对方签订了房屋买卖协议，符合非法处置查封的财产罪的构成要件。