二手期房的法律概念及其交易风险

什么是二手期房?就是还没有取得房产证的二手房。

购买二手期房有哪些风险?由于房产还未取得房本，无法及时办理过户。

二手期房纠纷案例买期房过户需等两年半，引出两场官司

去年10月，朱先生通过在线律师咨询网地产看中了昌平回龙观地区国风美唐一套商住房，60平方米，最终商定以171万元成交。双方约定，将总房款分四次付款付清。由于该房为期房，房主还没拿到房本，双方约定950天内完成过户。这意味着如果一切顺利的话，这个期房买卖的交易将长达两年半才能完结。

截至去年12月20日，朱先生将120万元打入房主账户，其中一笔晚打了15天，房主起诉朱先生要求解除买卖合同，并赔偿违约金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想涨价10万，但我只同意给3万，最后成了被告”。朱先生说。

今年5月，昌平区法院一审判处朱先生败诉，合同解除。但朱先生已交给房主的120万元房款，却因房主“无钱”而被拖欠至今。朱先生决定起诉房主，要回房款。

买房买出两场官司，朱先生这才发现购买二手期房的风险很大。朱先生认为，在线律师咨询网地产代理了政府禁止交易的房源，并且没有建议购房人做资金监管，加大了交易的风险，令自己蒙受损失。

在线律师咨询网地产相关负责人表示，目前买卖双方已经通过司法途径解决此房的买卖问题，从一审判决来看，法院认可买卖双方签订的合同真实有效。朱先生通过司法追要已付房款在线律师咨询网地产也将全程予以配合。如果双方买卖合同解除，与在线律师咨询网地产签订的居间合同也可解除，并退还中介费。

调查中介代理二手期房随处可见

据了解，在2005年以前，不少购房人通过修改与开发商签订的预售合同，来完成产权变更，这种期房交易就是所谓的“改底单”。而为了打击炒房，国家明令禁止期房交易。同时，随着网签的推行，“改底单”意味着需要先退房再网签，这样将提高项目的退房率，各种风险令开发商不愿配合改底单。

随着改底单越来越难，期房交易又衍生出另一种形式，即挂在中介公司售卖。但要完成过户，需等待期房从交房、拿到房产证后才能实现，最快也需要一年时间，而一般的二手房买卖交易时间为3个月。因此，在二手期房漫长的交易期间，存在着巨大的变数和风险。

律师提醒勿图便宜买二手期房

律师表示：根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”这就是说，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记，法律不认为已经发生了房屋物权的变动。

目前，住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律，法院判定以买卖合同为主，但房屋主管部门无法登记该房屋，房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来，等待过户时间太长，期间一旦房价上涨，一些房主会坐地涨价，甚至毁约。一旦打起官司，至少要半年以上才有结果。此外，此类房源还有一大笔税费要交。

在此提醒买房人，不要贪图便宜购买此类房源。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。

以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解。如果您的情况比较复杂，在线律师咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。