门面“转让费”中的法律问题及应对措施

店铺转让的法律问题及应对措施

1、一般而言，门面转让费是指租户在门面租期内征得房东同意后(也有不经房东同意的)将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、设备、经营项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用即为转让费。换言之，门面转让费是一种转让门店使用权而在转让时收取的费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及其他法律文件中，只明确了承租人装饰装修或者扩建费用的承担以及转租的效力认定问题，对转租收取转让费的行为没有明确规定，因此，法院在审理该类纠纷时难以决断，影响司法公信力。

2、涉及门面“转让费”纠纷案件增多，加大审理和执行难度在这个类似“击鼓传花”的游戏中，门面“转让费”越转越高，到房屋租期的最后一位承租人时，不仅支付了高额转让费，还面临房东收房。此时，不甘心的承租者多采取不补偿就不退房的方式抗议，但因与房东没有约定，也没有法律依据，这种抗议方式只会让承租人的损失越来越大。当承租人无法接受房东无偿收回房屋而拒绝退出房屋时，房东起诉承租人退房的案件便接踵而来。因此类案件转让费数额较大，调解成功率低，且败诉方往往是承租人，一旦案件宣判后，执行难度大，还容易引发不良社会后果，影响社会和谐和稳定。

3、门面“转让费”越转越高不利于市场健康发展，影响人民群众生活在门面转让活动中，一些善于钻营的人利用这个“商机”专门从事炒作“转让费”，使门面“转让费”越推越高，扰乱市场经济秩序。而那些勉强支付了高额转让费的人，要么想收取下家的转让费，要么将它转嫁在商品上，从而让消费者为此买单。这些现象都严重扰乱了市场的健康有序发展，侵害了众多经营者和消费者的利益。

针对以上存在的问题，笔者提出以下几点建议：

1、对门面“转让费”问题应予以立法。有了法律规定，才能有统一的执法尺度。对合理收取转让费的行为应予保护，对钻营投机的扰乱市场行为予以打击。

2、加强市场监管。目前收取门面“转让费”的行为处于无人监管的真空状态，这也是转让费越转越高的原因之一。有关职能部门应加强对该问题的调研，积极制定措施规范转让费收取行为。

3、加大法律宣传。在法律无明文规定之前，应加大房屋租赁市场的法律宣传力度，对租赁双方没有意识到的法律问题予以指导，增强出租人和承租人的防范和自我保护意识。