优先购买权的请求期限

优先购买权的请求期限

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》规定，将优先购买权行使期间确定为15日有三种情况：一是转让人未通知的;二是转让人虽进行了通知，但通知中未载明行使期间;三是转让人虽进行了通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的。具体分析如下：

(一)转让人未通知的

1、此时的期间起算点为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日

实践中，在转让人转让其享有的共有份额时未通知其他按份共有人的情况下大量存在，而优先购买权行使的前提是其他按份共有人对转让人转让共有份额的条件确切知道，否则，无法行使优先购买权，因此，转让人对转让同等条件未通知的情况下，其他按份共有人无从知道该条件，应以其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日作为优先购买权行使期间的起算点。对于何谓知道或应当知道，实践中涉及举证责任的问题。根据民事诉讼法的一般原理，当事人只能对积极的事实举证证明，无法对消极的事实进行举证，故对于要求主张行使优先购买人的其他按份共有人来讲，无法对其不知道同等条件的事实举证证明，且一般是以转让人抗辩主张其他按份共有人知道该同等条件为诉讼结构，根据谁主张谁举证的基本原理，也应就转让人对其他按份共有人知道或者应当知道共有份额转让以及同等条件的事实承担举证证明责任。

2、优先购买权行使期间为15日

在知道或者应当知道转让条件后，其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的基础，此时，如果对优先购买权的行使没有期限限制，无疑将不利于财产关系的稳定，也将可能会对转让人和其他买受人的合法权益造成损害。考虑到按份共有人对共有物的情况很熟悉，在已经知道转让条件的情况下，只要期限足够让其他按份共有人有合理时间考虑是否先行购买即可，从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发，参考最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第(3)项关于“出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。”的规定，本条没有区分动产还是不动产，确定了优先购买权的行使期间为15日。

(二)转让人虽进行了通知，但通知中未载明行使期间

1、此时的期间起算点为通知送达之日

在转让人就转让共有份额一事进行了通知的情况下，对其他按份共有人来讲，就已经具备了行使优先购买权的条件，可以认定为知道的情形，应以此为优先购买权行使期间的起算点。相反，即便转让人作出了通知，但是如果该通知没有到达其他按份共有人，则对于其他按份共有人来讲，该通知应视为不存在，因此，本条司法解释明确，在转让人发出通知的情况下，将通知到达之日作为优先购买权期间的起算点。当然，如果存在多个按份共有人，各个按份共有人的优先购买权行使期间的起算点应分别计之，自不待言。

对于通知义务的履行期限，有人主张，可参照承租人优先购买权制度中出租人之通知义务的规定，转让人应在3个月内告知其他按份共有人。在司法实践中，基于按份共有人优先购买权制度的目的，完全可以认定转让人应当在与第三人确定了转让条件后毫不迟延地将转让条件通知其他按份共有人，当然，违反该义务并不会直接导致转让人与第三人的转让合同无效，其法律后果是使得其他按份共有人行使优先购买权的期限起算点从其应当知道时起算。

2、行使期间仍为15日

在收到转让人就转让条件的通知后，其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的基础，在转让人未载明行使期间的情况下，应根据上述规定统一认定为15日。

(三)转让人虽进行了通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的

由上所述，本解释将优先购买权的行使期间确定为15日，前提是需要通知到达其他按份共有人，对于其他按份共有人来说，确切地知道转让的同等条件，以便作出是否购买该转让份额的决定。15日是其他按份共有进行慎重考虑的合理期间。因此，如果转让人通知载明的时间短于15日或者虽然长于15日，但通知到达之日时已经不足15日的，就会导致其他按份共有人因时间紧张，欠缺考虑，导致影响对优先购买权的行使。故在此情况下，亦应以通知到达之日为起算点。行使期间顺延为15日。

此外，由于优先购买权的性质应为附有条件的形成权，因此，根据形成权的基本理论，本解释确定的15日为不变期间，性质上应属于除斥期间，不得中止、中断或者延长。该期间的经过将导致优先购买权确定地丧失。

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