承租人和次承租人的优先购买权有什么区别

【案情简介】

甲将一套住宅以每月2000元的价格租赁给乙，在经甲同意后，乙又将房子以每月2500元的价格转租给丙。后来甲由于生意上急需资金，决定把该套住宅卖掉。于是甲与乙签订了房屋买卖合同，甲以60万元的价格将此房卖于乙。双方签订合同后，便到房地产交易中心进行了过户登记。丙得知此消息后，表示愿意以同样的价格买下此房，甲和乙的行为侵犯了自己对此房的优先购买权。于是到法院起诉，要求法院确认甲乙之间的房屋买卖合同无效。

【法律解读】

本案的关键在于，承租人乙和丙在同等条件下，谁拥有该房屋的优先购买权。承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高院的《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。以上规定就是承租人享有优先购买权的法律依据。

在本案中，乙向业主甲承租房屋后又将房子转租给丙，也就是说，乙和丙都是承租人，他们都享有该房屋的优先购买权。在此种情况下，承租人和次承租人的优先购买权谁将更具有优先性呢？从法理上分析，法律规定承租人的优先购买权的目的有二：一是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，这与设立“买卖不破租赁”规则的目的一样；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同一，增强了房屋利用效率。

虽然乙和丙都有优先购买权，但两人在优先次序的比较上应该有所不同。乙通过房屋的出租和转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，他的行为更多的表现为一种经营行为。而丙租赁此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲，保障人的生存权是第一位的。此外，从促进物的利用效能来讲，丙是该房屋的实际占有者和使用者，由丙享有此房屋的优先购买权，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪费无谓的社会成本。

当丙的优先购买权受到侵害时，其有权利请求法院确认甲和乙的房屋买卖合同无效，以此维护自己正当权利。如果你的情况比较复杂，本站也提供律师在线咨询服务，欢迎你进行法律咨询。