次承租人的优先购买权

[案情简介]

2003年7月，王某把其一套房屋出租于李某，租期为2年。同年10月，经王某同意，李某把该房屋转租于张某，租期为李某余下的租期。2004年5月，王某欲以20万元出售该套房屋，并在合理期限内通知了李某与张某。因李某、张某均想取得该房所有权，双方因此发生纠纷，李某于同年7月诉至法院，要求法院确认其优先购买房屋的权利。

在审理过程中，对承租人李某是否享有优先购买权，存在二种不同意见：

第一种意见认为，李某不享有优先购买权。理由为：租赁权内容在于对房屋的使用、收益。而占有为使用、收益之基础。转租房屋，李某已放弃对房屋占有、使用、收益的权利，支配租赁物实际使用者为次承租人张某，张某拥有完全的租赁权，承租人李某租赁权已虚化而成为空权，故李某已无优先购买权。

第二种意见认为，李某享有优先购买权。理由为：转租并非是租赁权的转让，李某仍为前一租赁关系中的承租人，仍享有租赁权，依法享有承租人的优先购买权。但基于占有、使用、收益租赁物的事实，应优先保护承租人的优先购买权。

[法律解读]

笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，转租并非租赁权的让与，承租人李某仍享有租赁权。第一种意见提出承租人租赁权的虚化成为空权，有一定道理，但虚化权利并非指权利的不存在。就算承租人租赁期限与次承租人租赁期限同时届满，暂不考虑二人优先权何者为先的问题，如次承租人放弃优先购买权，此时否认承租人所享有的优先购买权无疑会致其处于其他普通购买者同样地位，进而丧失优先于他人购买租赁物的机会，损害承租人获得租赁物所有权的利益。因此，合法转租房屋，出租人转卖租赁物时，在同等条件下，承租人与次承租人均享有优先于普通购买者购买租赁物的权利。

其次，通过利益衡量，应优先保护次承租人张某的优先购买权。一方面，在房屋租赁关系中，法律之所以规定承租人享有优先购买权的价值追求在于尽可能维护已建立起来的租赁关系，以稳定社会经济生产秩序，避免因出租人随意处分转让房屋造成承租人生活的重大不利影响。转租房屋时，次承租人因与承租人的租赁合同而取得对物占有、使用、收益的权利，次承租人生活、生产已与租赁物之间构成了事实上的依赖关系，租赁物权利变更或物质形态的变化直接影响次承租人的生活、生产。另一方面，次承租人取得对租赁物的实际占有，占有一旦存在，即受保护，以维护社会稳定与物之秩序，此为占有制度的基本功能。占有虽非物权，但其具有排他性等物权效力，次承租人基于占有事实而取得优先于第三人和承租人优先购买权，实属应当。

综上，法院应确认承租人李某享有优先购买权，但在次承租人张某未放弃优先购买权的前提下，不支持李某行使该权利。

在房屋租赁关系中，法律之所以规定承租人享有优先购买权的价值追求在于尽可能维护已建立起来的租赁关系，以稳定社会经济生产秩序，避免因出租人随意处分转让房屋造成承租人生活的重大不利影响。如果你情况比较复杂，在线律师咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。