买房有哪些技巧可以避开购房陷阱

Step1：开盘选房

开盘会比较多优惠，购房者的选择也会比较多，所以不少街坊也会在开盘当天去现场选房。

选择开盘当天选房有很多不确定因素，在这天买到合适的房源某种程度上来说是一种运气，当然这一天的选择对购房者来说无疑也是至关重要的。

1，要提前做好几种选择方案

如果在开盘当天售楼处排号的购房者很多，您要提前做好几种选择方案，切记不可只认准一套房源，要根据户型和楼层做出不同组合进行考虑。

一般建议买房人在开盘当天针对均价、位置、楼层、户型、朝向等因素就不同的房源做出五个方案。如果通过销售告知了解到房源真的非常紧张，那么多准备方案能够帮助您应付突发状况。

2，了解清楚房源的价格及层差价格

因为有的项目在开盘当天才会放出价格，所以一定要了解清楚每套具体房源的价格及层差价格，这是您选房时一个重要依据。

这里还要给大家介绍一下选房排号顺序是如何确定的，常见的有三种方式：签到式，先到先得;按下筹的顺序;还有现场的抽签。

可以问一下销售人员本次开盘的房源情况和你的排号位置，预估一下可能选到的房源，这对提前做出选房方案是有帮助的。

3，千万别将就勉强买一套

如果开盘当天排号选房时号码比较靠后，而此时售楼处的人又比较多，不建议在没有遇到意向房源时勉强购买一层、顶层或者位于小区最边缘的临街房源，这种房子不适合想要自住的街坊。

Step2：签订合同

购房合同是买房过程当中重要的法律凭证，所以是万万不可大意的。以下这些情况要注意：

1.跟谁签订购房合同

很简单，签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，也就是说中介公司不能以自己的名义与购房者签定合同。

2.购房合同一般要一式四份

贷款买房，购房合同通常要一式四份，住建委一份，开发商一份，银行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，开发商会给你盖过章的复印件，这都无关紧要。

3.规避利益风险

签完购房合同后会签一个补充条款(通常都是一张A4的纸，这张纸非常的重要)，一般会约束卖方的交付时间、违约金额、具体税费由谁来承担等问题，是购房者合法权益不受伤害的保护伞，同时还能减少购房交易纠纷。

从整个《商品房买卖合同》来看，开发商利用合法手段侵犯购房者利益主要有以下几个方面，我们要针对这几方面设定补充条款。

第一，公积金或商业贷款办不下来怎么办;

在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而贷款是否能获得批准主要看开发商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。

如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后，贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项的问题，从而承担违约风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，购房者可选择退房并要求开发商承担违约责任;如果由于自身原因，则可以选择变更付款方式或要求退房。

第二，约定房屋所有权证的办理时间;

从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与开发商没有直接关系，但在实践中，房屋所有权证件的迟发往往是由于开发商手续不完整、未能交纳土地出让金等原因造成的。因此需要让开发商做出相应的承诺，保证在规定的期限内履行各项义务，大家顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金。

第三，约定精装修房屋的具体装修标准;

对于预售商品房，特别是精装商品房，购房者一定要明确该楼盘的装修标准，建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修，如设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、达不到标准的开发商担负违约责。

第四，开发商在销售过程中的承诺;

为配合商品房的销售，开发商或个别销售人员都会通过口头或以广告的方式就商品房的小区环境、学校、医院、停车位、物业管理等方面做出承诺。这些因素直接影响购房者的居住质量，实际上是构成楼盘价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。所以对于开发商做出的种种承诺，建议做好凭证收集，如果日后有纠纷，举证也是很重要一部分。

第五，有关补充协议;

购房合同是有范本的，但开发商有时会跟购房者签订补充协议，来协定一些明细的情况。所谓补充协议，是指买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。

该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。

比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房者很难完全搞懂。

因此，购房者不要急于和开发商签订补充协议，可以先将补充协议拿回来，找专家进行咨询。补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，所以明确补充协议里面的条款和责任很重要。

不过在实际操作当中，开发商可能不会接受购房者对补充协议的修改，如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房可能要认真考虑是否该入手这一套房子。毕竟房子这么多，不要为了将就一份不平等协议，埋下可能损失百万的坑。