如何处理商品房预售合同纠纷

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2004)沪一中民二(民)再终字第11号

抗诉机关上海市人民检察院。

原审上诉人(原审被告)朱xx，男，1959年9月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴县皋埠镇藕圹头村，现住上海市松江区洞泾镇洞北小区3号楼109室。

委托代理人沈*明，上海市泰-吉律师事务所律师。

原审被上诉人(原审原告)**振亭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭南路208弄162号。

法定代表人曾*波，总经理。

委托代理人王xx，**中汇律师事务所律师。

委托代理人朱x，**中汇律师事务所律师。

原审上诉人朱xx与原审被上诉人**振亭房地产开发有限公司(以下简称**公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于二○○四年二月二十五日作出的(2003)沪一中民二(民)终字第1297号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院于2004年8月19日对本案提起抗诉。本院依法另行组成合议庭，于2004年11月19日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派上海市人民检察院第一分院代理检察员方*敏出庭支持抗诉，原审上诉人朱xx及委托代理人沈*明，原审被上诉人**公司的委托代理人王xx、朱x到庭参加诉讼。本案在审限届满之前已经依法办理了延长手续并已获得批准。本案现已审理终结。

原一审认定，**公司与朱xx于2000年11月9日签订《上海市内销商品房预售合同》，合同约定：朱xx向**公司购买**公司开发建设的，座落于松江区九亭镇沪亭南路208弄《振亭·悦景苑》小区192、196、198号，建筑面积为230.79平方米的商住商品房，房屋总价款为人民币(下同)692，370元。双方对购房款的支付方式约定为：朱xx于2000年11月8日支付**公司购房款200，000元、同年12月5日支付200，000元、同年12月20日支付200，000元、同年12月31日支付90，000元、交房时支付2，370元。合同第七条约定：“朱xx如未按合同约定的时间付款，**公司有权按逾期应付款向朱xx追索逾期利息。逾期超过90天后，**公司有权选择第1种方案追究朱xx的违约责任：朱xx除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的20%向**公司支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，**公司于2000年11月23日将涉案合同向有关部门进行了预售登记。朱xx于2000年11月27日支付**公司购房款50，000元，**公司向朱xx出具收条1份。2003年2月17日**公司向朱xx发出通知，要求朱xx于2003年2月25日前到**公司办理交款手续，否则视为放弃购房的权利。双方因此而发生争议，**公司遂于2003年5月12日向一审法院提起诉讼，要求解除其与朱xx于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》;其返还朱xx购房款人民币50，000元。

原一审认为，**公司、朱xx签订的《上海市内销商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，应当认定为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱xx除已付50，000元购房款外，未能按合同约定的期限支付其余购房款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。**公司自2003年2月17日向朱xx催告履行至**公司于2003年5月13日向法院提起诉讼已近三个月，但朱xx在此期间仍未履行。《中华人民共和国合同法》对权利人催告义务人履行债务的期限未作明确规定，**公司的催告行为发生在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)实施之前。因此可视为**公司已给予朱xx合理的履行期限。朱xx迟延履行合同主要债务，经**公司催告后在合理期限内仍未履行，故**公司可以依法行使法定解除权。原一审法院审理后于二○○三年十月十五日作出判决：一、解除**公司和朱xx于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》;二、**公司于本判决生效后十日内返还朱xx购房款人民币50，000元。案件受理费11，933.70元，由朱xx负担。

判决后，朱xx不服，向本院提起上诉认为：1、双方在签订预售合同时付款方式部分即合同第六条的文字尚处空白，上诉人就在预售合同上签了名，现合同第六条是被上诉人在上诉人签字后填入的，具体内容未征得上诉人同意，具体填写的内容与双方签订合同的时间也有矛盾;2、根据双方所签订的预售合同，被上诉人无权单方面主张终止合同，原审法院错误适用合同法94条的规定。要求撤销原判，发回重审或依法改判。

**公司辩称：1、预售合同书写时双方都在场，是双方真实意思表示，应为有效，朱xx认为其有添加行为应提供证据证明;2、朱xx迟延付款构成违约，其书面催告给予朱xx合理履行期限后，朱xx仍未履行，其有权解除合同。要求维持原判。

原二审认为，朱xx与**公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，原审法院认定有效，应属正确。对于该有效合同，双方当事人理应按约履行。朱xx除已支付50，000元购房款外，未按约支付其余房款，故朱xx已构成违约。朱xx称预售合同第六条是**公司以后填入的，对此，朱xx并未提供充分、有效的证据予以佐证，不予采信。**公司于2003年2月17日向朱xx发出通知要求朱xx履行合同，后朱xx并未履行，在此情况下，**公司要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。

抗诉机关认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项规定：“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。即当事人一方迟延履行主要债务，债权人必须是在“经催告后在合理期限内仍未履行”时才能行使法定解除权。根据此条规定精神，当事人的违约行为必须是在导致合同目的不能实现时才能解除合同。虽然该条款未对催告的合理期限作明确规定，但根据司法解释第十五条第一款关于“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定，**公司要求解除合同，必须经三个月的合理催告期限。本案**亭公司于2003年2月17日向朱xx发出书面催告函，要求朱xx同年2月25日前履行支付购房款义务，至**公司向法院提起诉讼时的期限，也未到三个月的法定期限，故**公司要求朱xx解除《商品房预售合同》并不符合法律规定的条件。