买房时怎样才能避免买到查封房

问题一、在售项目突然被查封，可能是因为什么原因?这样的房子还能买吗?

不动产被查封可能存在以下原因：

第一、开发商涉及到经济纠纷被债权人起诉至人民法院后，人民法院依据债权人的申请对开发商在售商品房等资产采取了诉讼保全措施，导致在售商品房等资产被查封;

或者债权人已经取得人民法院作出的生效裁判文书，因开发商未在履行期限内履行债务，债权人依据《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起强制执行申请，人民法院依法对开发商在售房屋等资产进行查封，以便于进行资产的处置。

第二、开发商若涉及到刑事犯罪，如合同诈骗、非法吸收公众存款等刑事犯罪，公安侦查机关在侦查活动中发现的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财物、文件，应当查封。

对于查封的房屋是否能够买卖问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人……”

又依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，因此，被查封的房屋有诸多权利限制，黄-磊律师建议广大购房者不要购买被查封的房屋。

问题二、已经被查封的房屋，何时才能恢复正常?会影响已购业主后续交房入住及房产证的正常办理吗?

可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称规定)第三十一条的规定，已被查封的房屋若存在下列情形之一的人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：

(一)查封、扣押、冻结案外人财产的;

(二)申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的;

(三)查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的;

(四)债务已经清偿的;

(五)被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的;

(六)人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

根据上述规定，若购房者已与开发商的签订了商品房买卖合同，且已经按约支付了合同价款，而查封发生在合同签订及付款之后，作为善意的买受人该房屋虽未办理产权变更登记，人民法院也应当解封。

若查封发生在签订合同及支付合同价款之前，只有依据上述规定法院在解除查封后，该房屋才能移转、设定权利负担或者其他处分行为。

问题三、购房后，因为开发商的原因被查封，购房者应该采取哪些措施，来维护自己的权益?

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条

“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，购房者需根据具体情况采取不同的应对措施。

第一种情形是，当购房者在支付了全部价款、实际占有、且是善意的不存在过错、未过户的情况下，人民法院不得查封，若被查封的，可向法院申请执行异议，若查明符合解封条件，法院将予以解封;

第二种情形是，当购房者不满足第一种情形的情况下，可与出卖人协商，并去房管局了解查封情况，看是否可通过债务清偿或替换担保物等方式向法院申请解封，

若无法协商一致，买受人可根据商品房买卖合同的约定要求其承担违约责任，支付定金的，可要求出卖人双倍返还定金，或根据《合同法》的规定要求其解除合同。

问题四、购房者如何才能避免买到被查封的项目呢?买房前应该做哪些准备工作?

为避免买到被查封的房产，购房者可以通过以下途径进行查询：

第一、可以通过网络进行查询：成都地区可通过透明房产网查询房屋信息，在“一房一价”的“楼盘表”视图中可查阅到欲购的房屋是否被查封;

第二、购房者可在“中国裁判文书网”查询出卖人是否涉诉，涉诉情况;购房者可在中华人民共和国最高人民法院网站查询被执行人信息，看出卖人是否属于被执行人，涉诉及被执行人信息虽不能完全反应房屋的真实状况，但在审查开发商开发实力时可以进行参考。

第三、购房者可在房屋登记机关查询预购房屋的信息，是否被法院查封、抵押。

第四、购房者在签订商品房买卖合同时，应要求在合同中对于房屋的状况进行详细约定，是否查封、是否抵押、是否出租等，且应设置详尽的违约条款进行约束。

第五、购房者也可要求开发商先进行合同备案后再支付价款，因被查封的房屋是无法再进行备案的，因此，通过此方式也可以避免购买到被查封的房屋。

问题五、市场上有些项目房源显示被抵押，这样的项目能买吗?查封的房源与抵押的房源有什么区别?

根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”法律并未禁止被抵押的房屋的交易，但是若要顺利办理过户登记手续的，要么经过抵押权人同意，要么买受人代为清偿债务消灭抵押权，否则将导致无法顺利办理过户登记手续，买受人也将无法取得房屋的物权。

同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒房屋已经抵押的事实出售房屋的，买受人可以要求解除合同，同时要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

根据《物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

抵押是财产所有权人对物的一种处分行为，是主动的，而查封是司法机关在出卖人涉及未了民事诉讼或刑事案件中，司法机关依债权人的申请或者依职权采取的法律措施，不以出卖人的意志为转移，查封并非财产所有权人主动处分，是被动的。