“住宅”变“公寓”买房要如何防止产权缩水

我们都知道，公寓的土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权是70年。虽然两者在目前都能用来居住，但两者仍在法律上被确定为不同的使用用途。

现在全民对房价都十分敏感，很多人为了买房掏空了所有积蓄，还背上了不少的房贷，对于一些买房经验不足的购房者来说，通常关注的焦点在房子本身，而对房屋的产权并不太在意。

本例中的购房者刘先生就是如此。他在售楼处看房时，置业顾问向他介绍了项目存在“住宅”和“公寓”两种类型。不过刘先生对着两者的差别了解并不对，虽然当时强调了要求买“住宅”，但却在没有认真核实房屋用途的情况下就直接签合同了，最后让自己陷入被动。

实际上，现在很多项目都是住宅和公寓混建，这二者的区别主要有以下几点：

首先，产权年限，住宅的土地使用年限是70年，而公寓大多数是40、50年。

第二、公寓不具备住宅的部分功能，比如公寓不通燃气，能源只能依靠电力，它的居住成本较商品住宅要高;

第三、贷款方面，公寓必须要求50%首付只能使用商贷，不享受首套房贷款利率优惠;住宅则可20%首付，可以用公积金贷款，可享受首套房贷款利率优惠;

第四、落户问题，公寓一般不可落户，也不能保证孩子上学。住宅则可落户，孩子可以上学。

第五、在得房率方面，由于公寓的消防标准要高于住宅，且住户密度大，导致得房率最高只能达到7成左右，而住宅呢，得房率能超过8成。

最后，也是最重要的一点，同一个小区的公寓和住宅相比，其保值效果要更差。比如公寓的光照标准比住宅低，导致公寓会比同地段住宅的价格低。

律师认为，购房者买房时应仔细询问清楚项目产权性质，如果开发商在和购房者签合同时对没有明确告知房子使用性质，涉嫌欺诈。如果购房者需要退房并要求赔偿，须证明自身损失有多少，维权存在一定困难。而开发商正是抓住了购房者维权成本高的现状，才敢不回应。

最好的方式还是在合同签订阶段，明确房屋使用性质，不给开发商可乘之机。