商品房预售合同转让纠纷案案例分析

上诉人(原审原告)胡某，男。

被上诉人(原审被告)夏某，男。

委托代理人梁某明，广东某律师事务所律师。

上诉人胡某因商品房预售合同转让纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院(2003)明民一初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：1994年原告向被告交付房款60000元购买302房后，被告多次向原告催交剩余的房款，但原告坚持要在房屋交付使用时才将剩余的房款缴清，双方就此问题一直没有达成一致的意见。1996年6月到7月期间，原告到某向被告购买的302房，发现该房已售与他人，并已交付使用。

原审判决认为：原告于1994年向被告购买某工程楼(原高明市**路高明工贸房地产开发公司的商品楼302房)，后分三次共付款60000元。后原告在1996年的6、7月期间就已经明确知道该房已售与他人，并已交付使用，故原告应该知道该合同已经无法继续履行，某合法权利已经受到侵害。但原告却没有在之后的2年时间里向被告主张过权利。故被告主张原告的起诉已过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。因此，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决：驳回原告胡某的诉讼请求。

宣判后，上诉人胡某不服，向本院提起上诉称：一、原审判决书认定上诉人合法权利被侵害的时间在1996年6、7月间，事实根据不足;二、原审判决书认定上诉人交60000元，只是指定购买**路工贸房地产开发公司的302房的证据条件不足;三、本案是合同纠纷，原审审理了合同法律关系，但没按合同法律关系来处理上诉人的起诉，却以侵权法律关系已超过诉讼时效裁判，阻止上诉人行使请求权的权利;四、本案不应用诉讼时效处理。上诉人与被上诉人的房屋买卖，没有针对特定的房屋，被上诉人多年没将房屋交付上诉人使用，协议没有终止，并且上诉人每年均多次上门或电话等形式向被上诉人要房或追要付出的钱，被上诉人对上诉人有虚假卖房、欺诈行为。据此，请求二审法院撤销原审判决，依法判决被上诉人夏某返还上诉人胡某购房款60000元及利息10060元，并由被上诉人负责缴纳一、二审诉讼费用。

被上诉人答辩认为：一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人在1999年3-4月间所支付的60000元是购买原高明市**房地产开发公司的位于星河路商品楼302房，当时上诉人购买时房已经建好并能使用，并多次前往看过该房，被上诉人确实用工程款143761.83元抵顶该楼的304房和302房，在1995年7月21日高明市**房地产开发公司催交房款时尚有87390.67元房款和22049.40元水电费未付，对这两套房，由于304房已结清房款，而上诉人的302房一直未能结清房款，经原高明市**房地产开发公司的书面追讨及被上诉人多次追讨上诉人交清余下房款，上诉人以无钱为由回避，后由原高明市**房地产开发公司收回另行出售，造成这种结果不是被上诉人的不当行为或者有虚假的行为，只是上诉人无力交清余下房款造成的，被上诉人也为该房款交了部分房款，及支付了全部的水电费，这些款项也被原高明市**房地产开发公司扣押，对这情况，上诉人也是知情的，在本案中上诉人事隔九年的时间后才要求被上诉人要房或退款，这明显违反常理，甚至认为协议没有终止，这是毫无事实依据的。望二审法院驳回上诉人的上诉。

二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。

经审查，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为：本案的焦点是返还购房款请求权诉讼时效起算点的确定问题。上诉人胡某于1994年与被上诉人夏某订立口头合同向夏某购买商品楼302房，并分三次付款60000元给夏某。该口头合同虽然仅约定了标的条款和价款条款，但没有违反法律或行政法规的强制性规定，具有法律效力。在1996年的6、7月期间胡某发现302房已售与他人，并已交付使用，此时夏某已经违约，胡某对夏某的违约请求权的诉讼时效从此时开始计算，但返还购房款请求权以合同解除为前提，胡某没有请求解除该口头购房合同，故胡某对夏某返还购房款的诉讼时效不应从此时开始计算。原审法院认定“胡某应该知道该购房合同无法继续履行，但胡某没有证据证明在知道该购房合同无法继续履行后的2年时间里向被上诉人夏某主张过权利，某合法权利已经受到侵害并认为胡某请求夏某返还购房款60000元及利息10060元的诉讼请求已过诉讼时效”混淆了违约请求权和返还购房款请求权两者诉讼时效的适用条件，属于适用法律错误，应予以纠正。被上诉人夏某认为“胡某事隔九年的时间后才要求被上诉人要房或退款，这明显违反常理”，因1996年6、7月后至胡某向法院起诉期间，没有证据证明该口头合同已解除，该合同的效力仍然存在，被上诉人夏某抗辩理由不成立，本院不予采纳。胡某向本院上诉请求夏某返还购房款60000元及利息10060元，因该口头购房合同已无法履行，现胡某诉请返还购房款，实质是请求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条的规定，对上诉人胡某的上诉请求，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市高明区人民法院(2003)明民一初字第566号民事判决;

二、解除上诉人胡某于1994年与被上诉人夏某订立的购买商品楼302房的口头合同;

三、被上诉人夏某应在本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人胡某购房款60000元及利息10060元。

一、二审案件受理费共5224元，由被上诉人夏某负担。