商品房买卖与承揽是否有区别

商品房买卖与承揽是否有区别

商品房买卖与承揽有区别，以下就来具体的看看它们的区别： 

商品房预售交易之特征，与买卖和承揽均相近，其究为买卖或承揽，涉及到不同的法律效果。如果是买卖关系，则买受人在与出卖人订立房屋买卖合同后，尚须待出卖人转移所有权于自己，在其转移所有权之前，自己并不当然取得房屋所有权，也就是说，如买受人要取得房屋之所有权，尚需出卖人之行为，即转移所有权的行为，由是买受人房屋所有权之取得属于继受取得。相反，如果是承揽关系，除承揽人(即开发商)以自己之材料并施以劳务外(即包工包料)外，由定作人(即购房人)提供材料，承揽人施以劳务时，定作人对工作物(即房屋)不论其是否完成，均对工作物拥有所有权，这种所有权之取得，为原始取得。因此，将商品房预售交易合同究应认定为买卖抑或认定为承揽，于当事人之权益影响甚巨。故应探讨买卖与承揽之区别何在。

(一)法律规定意旨

合同法第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这就是说，依合同法第138条、139条、141条之规定，出卖人负有交付标的物与买受人，并使其取得该标的物所有权的义务，而买受人则依合同法第159条至161条之规定对于出卖人有交付约定价款以及依第143条、146条规定受领标的物之义务。(当然，受领标的物，究为买受人之义务，还是风险责任之承担，学界尚有分歧，由于本文主旨所限，对此不作探讨)。出卖人依前述规定所负担者，是为权利而获取义务。如果出卖人无法使买受人取得完整的权利，或者第三人仍得对买卖标的物主张权利，则出卖人依合同法第150条之规定负有权利瑕疵担保责任，而买受人得依合同法第107条规定行使权利。又买卖之标的物不须买卖成立时即已存在，将来之财产或权利亦无不可。

反之，依合同法第251条之规定，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽人之义务为完成一定之工作。一定工作之完成即为承揽合同之标的，这也是承揽合同与其他合同区别之要素，舍此区别要素，似无他法予以界定。所谓完成工作，系指施以劳务而完成一定之结果，即工作成果。承揽合同与买卖合同之区别在法条文义上非常明确，买卖系规定关于已完成物品之财产权转移问题;承揽则系规定物品之完成或其结果之达成。但实际上当承揽人将其已制成之成品，即工作成果与定作人之报酬互相交换时，与买卖之区分即有困难。

(二)承揽人完成一定工作之义务

如前所述，出卖人依合同法第138条、139条及141条之规定负有使买受人取得所有权或其他权利义务。因买卖属于一次性的给付交换，标的物应由买受人终局取得。而承揽人则有完成一定工作，交付工作成果之义务，承揽人所应完成工作的内容，形态多样，不可胜数。可能是一位专家的精致手工制品(如工艺品)，或需要大量履行辅助人构造复杂的工作物(如三峡工程)。而出卖人则无此完成一定工作之义务。承揽与买卖之区别主要就在，究竟合同标的物之完成属于让与人之义务，还是属于合同成立之前的范畴。

因此，如合同标的物在合同成立时已完成者，通常属于买卖合同;合同标的物在合同成立时尚未完成，但当事人之目的仅在取得标的物，而不在乎标的物是否为让与人所制成，则亦属买卖;或者合同之主要目的在于转移财产权，但当事人就标的物亦附随约定应为之安装，则当事人间所成立者亦为买卖合同，安装仅为出卖人之附随义务。

是故买卖与承揽之主要区别乃在于当事人一方是否有为他方完成一定之工作义务，并以之为合同主要目的以为断。如当事人订约时之主要目的乃在于一方当事人完成一定之工作，既使完成后有转移所有权于他方的义务(如包工包料之加工定作)，亦不得以之为由而认定为买卖合同，因为另一方当事人所注重者乃在于定作人或加工人为谁;反之，如当事人一方为他方完成一定之工作，而将此标的物所有权转移于他方，但当事人间对此标的物系由何人完成并不在意者，则完成一定之工作非当事人合同之目的，当事人之意思乃在于所有权之取得，此合同亦应认为是买卖合同。由上述以观，承揽关系重在一定工作之完成及一定工作成果之交付;而买卖关系则重在标的物所有权之转移。

(三)法定期间

1、买卖

出卖人所负物之瑕疵担保责任，规定于合同法第148条之中。根据158条第二款的规定，买受人与出卖人没有约定标的物数量或质量检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。此两年期间，即为诉讼时效期间。对于短期诉讼时效期间之意旨在于，买受人主张瑕疵担保之可能性对出卖人而言显具有权利状态之不稳定性;此外，物交付后时间愈久，举证之困难就愈增加，因而瑕疵担保请求权之短期时效可及早确定当事人之权利义务状态，即有其存在之必要。

2、承揽

反之，承揽之瑕疵担保责任，其权利存续期间则较长。依建筑法第60条1款之规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。第62条规定，建筑工程实行质量保修制度;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。由建筑法之规定可知，承揽关系中之建筑物，即工作成果，其保修期限较之买卖关系中的标的物之保修期限为长，由此进而可以推知，建筑物保修期限之所以较长，是因为承揽人所应承担的建筑物瑕疵担保责任之期限存续时间较长;自定作人方面言之，其请求承揽人承担物之瑕疵担保责任请求权期间较长。因此，于定作人较之买受人更为有利。

然建筑物之保修期限究为多长?建筑法中只规定了原则，具体期限并未规定，正因为如此，遂有疑问生焉。建设部于1993年11月16日发布的《建设工程质量管理办法》第41条第1项规定的保修期是，民用与公共建筑，一般建筑、建筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年。然此规定的效力如何颇有探讨之必要。本文认为，该办法从发布的时间上早于建筑法，从后法优于前法之原则上看，建筑法之效力应优于该办法;从法之位阶上看，建筑法为法律，该办法为行政规章，法律之效力应强于该办法。在此认识的基础上可进一步分析二者之间是否有矛盾冲突，从而认识该办法是否有效。为说明此点，拟从以下二点论之：

第一，建筑法虽未明确规定具体的保修期限，但从该法第60条及62条的规定方面言之，对于建筑物之保修期限应当较长，至少应长于一般动产的保修期限。而一般动产的保修期限尚不能少于二年，而对于建筑物这种价值较大且关乎使用者、居住者重大使用利益和人身安全之标的物的保修期限反不及一般动产，显然缺乏合理理由，故建设部之办法规定的建筑物的土建工程的保修期为一年显然与社会一般观念严重不符;

第二，从诉讼时效期限上言之，该办法亦有严重不合理之处。该办法第45条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼期限为一年，此与民法通则第135条，产品质量法第45条规定的2年也相抵触。在此，该办法显然将因建设工程质量存在缺陷造成的损害与民法通则第136中因侵权行为造成损害的诉讼时效期间相题并论，十分不妥。因是之故，建设部发布的办法不能作为建筑物主体工程保修期限的法律根据。

以上的相关资料就是由在线律师咨询网小编对此问题的相关知识点的解答。出卖人所负物之瑕疵担保责任，反之，承揽之瑕疵担保责任，其权利存续期间则较长。如果你还有其他法律上的问题，可以到在线律师咨询网进行相关法律咨询。