买房不知土地使用权已被抵押

买房不知土地使用权已被抵押

2012年9月6日，刘某与XX公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘某购买XX公司的商品房一套，总价款18万元。合同签订后，刘某于2013 年4月8日付完全部购房款，XX公司也依约交房给刘某。2014年5月8日，刘某以XX公司在合同签订前已将该房的土地使用权抵押给他人为由，诉请法院确认合同无效，要求将房屋退回给XX公司，由XX公司返还购房款18万元。

购房合同的效力问题

当事人争议的焦点在于抵押人XX公司在出售房屋给刘某之时，未将该房土地使用权已办理抵押登记的情况告知刘某，是否影响抵押合同的效力。对此有两种不同的观点：

一种观点认为：依照《担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”以及《房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，XX公司出售房屋时，未告知买受人刘某所售房屋已抵押的情况，应认定《商品房买卖合同》无效。

另一种观点认为：抵押人转让抵押物并非绝对无效，要因情而异。抵押人转让抵押物虽通知了抵押权人，但未告知受让人，依照《担保法》第四十九条第一款的规定，应认定转让行为无效。但本案的情况是在诉讼期间抵押登记已注销，不会影响抵押权人工商银行的合法权益，而受让人刘某作为善意第三人，其合法利益也应当保护。因此应认定本案《商品房买卖合同》有效。

购房合同的效力如何认定

我国法律对抵押人在抵押期间转让抵押物行为的限制经历了同意转让到通知转让，再到无条件转让的过程。

首先，规定抵押人经债权人同意可以转让抵押物，转让行为有效，否则无效。

其次，规定抵押人经通知抵押权人或告知受让人，可以转让抵押物，转让行为有效，否则无效。

再次，规定抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，但转让行为仍然有效

在本案中，根据《担保法解释》第六十七条第一款的规定，XX公司出售已办理土地使用权抵押登记的房屋给刘某，虽通知了抵押权人工商银行，但未告知受让人刘某土地使用权抵押登记的事实，刘某与XX公司之间的《商品房买卖合同》之效力不受影响，仍然有效。特别是该房屋的土地使用权抵押权证于2005年6月8日注销后，抵押权自此消灭，抵押权人的债权得到了清偿，受让人取得所购房屋所有权的目的也不受影响。因此刘某诉请法院确认该合同无效，没有法律依据。

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