买二手房注意土地使用年限

忽视土地使用年限，每月多还700块

接近两个月的看房、选房，江北的余女士和家人最终选中了北滨路的一套二手房。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意，最让余女士满意的是，在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前，中介告诉她，这套房子建造时间是2008年，已经满了5年，无需缴营业税。

双方最终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士，经过争取，银行在对房屋进行评估后，给出了最高贷款金额为63万元，贷款30年应该没有问题。

但余女士没想到的是，准备好申请材料，跟着中介到银行时，银行却拒绝给予30年的房贷。

“根据房产证上，你们房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。

房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元，现在每个月要4500元左右。”余女士说，这跨度太大，但当时已骑虎难下，只得硬着头皮签了字。

土地使用年限和房龄千万别搞混了

余女士纳闷的是，中介说了，房屋修建时间为2008年，那么按50年的土地使用年限计算，也还有43年时间，怎么算下来只剩38年了呢?

对此，**地产的朱先生解释说，房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，“至于使用年限为何缩水，这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程，大概七八年之久。”

“从头到尾，中介对房屋的介绍只提了两个数字，一是满了5年，二是建造时间是2008年，没想到是这么个结果，有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任非常不满。

你的年龄，房龄，使用年限

这些都可能影响贷款年限

那么，除了土地使用年限外，还有哪些因素会影响贷款年限的长短?

记者对我市12家银行进行调查发现，基于对房贷风险的容忍程度不同，不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。

购房人年龄最关键

记者调查发现，不管是二手房还是新房，只要涉及房屋贷款，就与购房人年龄有关。

其中，有5家银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

而中国建设银行规定得最为详细，如果购房者是男性，那么，贷款年限+贷款人年龄要小于65，而如果是女性，那么贷款年限+贷款人年龄要小于60。

使用年限有的不看房产证

在调查的12家银行中，2家银行不做二手房的房贷业务。

其中，包括农-行、工-行、交-行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩，算法也不尽相同。

例如，交-行只要求贷款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的汇丰银行要求的最高贷款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而这个15，据介绍，是公司规定的“风险日期”。

所以，余女士的房贷年限就变成2053年-(2015年+15)=23年。

值得注意的是，有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限，但是，农-行除外。

农-行重庆分行人士说，超过35年的才能办理最高30年的贷款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房产证上写的还不算，必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。