签二手房合同时要注意哪些问题，违约要怎么维权

一、买二手房遭遇卖家毁约怎么办

表面上看来，卖家毁约的原因有很多，但最主要的还是房价上涨，卖家觉得不划算，所以找各种理由毁约不卖了。在这种情况下，只要已经签署了购房合同，就算还没有网签，交易就是受法律保护的。卖家毁约的处理方法有两种：

1、提起诉讼，要求卖家继续履行合同，完成房屋买卖，并要求仲裁或诉讼费用由对方支付。这是最简单粗暴的处理方式，前提是你真的很想要这个房子。

2、卖方将你已支付的所有房款退还给你，并且赔偿双倍定金做为违约金(如合同有约定违约金的可以照违约金赔偿，二选一)。但你不能再继续要求卖方将房子卖给你，合同解除。如果想要钱的话，就选这种。

PS：要是签了购房合同，如果你自己不想买了，定金是不退的。

二、如何防止卖家毁约

1、提高定金额度，前面说到如果卖方毁约就要赔偿买方双倍的定金，如果定金交的越多，说明卖方赔的违约金就会越多(总价20%以内的定金都是合法的)。这样就会增加卖方毁约的成本，从而减少毁约的可能性。

2、在合同中约定过户期限，并且按日支付违约金，以免卖方一直拖拖拖。只有过完户，房子才算是买到了。

3、买房前，充分摸清房屋的情况，杜绝房东找任何理由毁约。例如查看房屋产权是否明晰、注意房屋是否在租等，以免产生纠纷。

4、在补充条款中明确约定，如卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买方。

归根结底，卖方之所以违约，还是觉得违约的成本低，就算给违约金也愿意，因为房价涨得太迷人了。那唯一的办法就是提高违约成本呗。但是不能超过损失的百分之三十。

三、买二手房常见的陷进有哪些

1、谈价前先交诚意金

一些中介会要求你在跟房东谈房价前先交诚意金，美其名曰“表诚意”，实则套牢你，让你在后面的交易过程中显得很被动。遇到这种情况，要坚决拒绝。

2、口头上称“诚意金”，收据上却写“定金”

我们都知道，法律上规定，诚意金是可以退的，定金是不退的。所以一定要看清楚给你的收据上写的是啥。

3、合同中的“不可抗力”

购房合同中可能会出现“不可抗力”这四个字，千万不要忽略这四个字，它会为卖方或者中介规避掉很多法律责任。因此当出现这四个字时一定要在后面加上不可抗力具体到底是什么。

只有地震、洪水、政府征收等这些不可控制的情况才能定性为“不可抗力”，什么房产证丢了、老婆不同意等就少来了。

【买二手房补充协议里一定要有这些内容】

1、户口学籍要弄清

这一点对于学区房来说尤其重要，很多人不惜花高价买学区房，为的就是孩子上学，结果人家告诉你，学校读不了，那你也就只能一脸懵逼的在风中凌乱了。因此，买二手学区房，一定要在补充协议中明确房东必须迁出户口，迁出时间，以及学籍是否被占用等问题，并且约定违约责任。

2、公共维修基金的过户问题

公共维修基金是不能够随着房子的产权一起转移，补充协议中应该明确双方办理公共维修基金过户的时间和地点。

3、“一房多卖”应该如何处理

一房多卖在二手房交易中并不少见，为防止出现纠纷，可在补充协议中注明：如果出现一房多卖的情况，卖方需向买方赔偿已付房款一倍的违约金。这样以高违约成本来防止卖方一房多卖。

4、按揭办不下来怎么处理

买方买房前应该对自己的征信情况有一个预估，如果觉得贷款有点悬的话，要在补充协议里特别注明处理方法。约定按揭办不了的话自己应该履行哪些责任，而不是默认首付款不退。

5、房东应结清水电气费和物管费

协议中约定，收房时卖方要结清之前的所有水电气费和物管费，同样也要约定相应的违约责任。

6、明确屋内家私数量和品牌

登记家私清单，注明如有缺损，卖方应折价赔偿。

买过房的都知道，要签一大推的合同协议，如果约定的条款出现冲突咋办呢，一定要注明“以补充协议为准”，小编就只能帮你到这了。

以上就是在线律师咨询网小编为您总结的关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，我们在线律师咨询网有许多律师可以给你提供服务，并且我们法律还支持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。