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消费者参与竞拍二手房应该要牢记哪八要素

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

1.多了解拍卖基本知识

在参与二手房拍卖之前,必须先做好功课,对拍卖的一些常识搞清楚。例如《拍卖法》、佣金政策,房产的类别等等。

2.找正规的拍卖行

目前大大小小数百家拍卖行,鱼龙混杂。因此,消费者最好通过产权交易所或正规的大的拍卖行进行房产竞拍,这类正规、专业的拍卖机构对拍卖房产所公布的信息比较透明,对拍卖房产的瑕疵也会有所披露,且对资金监管也比较严格。

3.寻找好的房源

正规的拍卖行在拍卖之前都会在媒体刊登公告,有一些还会举行专门推荐会。但是由于宣传成本等因素,并非所有拍卖会都会有这样大量的宣传,消费者必须自己留心。

消费者可以多留心一些报纸的专栏,上面会有拍卖的公告。另外,各大拍卖行会在自己的网站上刊登拍卖预告。

4.做好调查工作

参加拍卖会的最关键一步就是要做好拍卖品调查,比如房产的地理位置、交通环境、产权所属等都是非常重要的调查内容。通常情况下,拍卖行会公开标的展示时间,组织意向买家统一看房,让买家实地具体了解房屋的基本状况。同时,买家也要多和拍卖行沟通,了解标的房产是否有其他费用未付,如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清,这些情况可以直接去相关管理部门查询,也可委托拍卖行确认。

5.注意标的房是否交吉

交吉即竞买后即可使用,不确定因素和风险都较小,但起拍价格相对高些。而不交吉,就是已取得产权,但房屋仍因各种原因被他人居住使用。

对不交吉的房子要区别看待。一种是带租约未到期,如果租金合适的话,对投资者反而是利好。而另一种不交吉就较为复杂,包括他人借用、无因使用、回迁等。虽然法律规定,成交后你有权收回住宅的使用权,但如果他人赖着不走,问题就大了,要进行协商、司法诉讼等等,风险较大。在现实中,拍下了房子,一两年还不能过户并不鲜见。不过,此类不交吉的房子一般拍价会低很多,也有投资客专门投资不交吉的房产获利。

6.对地产政策前景进行判断

当买家看好一个项目时,一定要做好今后地产政策前景的判断。比如一套住宅在拍卖之前就作为商铺经营,且没有人制止,但是拍卖以后,就可能不允许再经营商铺,只能作为住宅,市场价值将大大缩水。

根据《拍卖法》,拍卖行有义务对拍卖地房产做好尽职调查,拍卖行在拍卖前提供的拍卖资料中包含了大量的有用信息。

7.跟上拍卖现场的节奏

首先,要把标的的拍卖方式了解清楚。例如,一些标的采用的是荷兰式拍卖,拍卖师从高到低叫价,一有人举拍就立刻成交。出手稍晚一点就会失去机会。

另外,要跟上拍卖师的节奏。不同拍卖师的风格迥异,现场发挥也有好坏。能否跟上节奏对消费者来说也是考验。

还有一些细节问题,拍卖师有权根据现场情况对拍卖标的顺序临时作出调整,所以最好带上伙伴一同去,免得一个人由于特殊原因暂时离开现场而错过了举牌。

8.认真核算各项费用

在拍卖前要看好资料上的条款,对佣金、交易税、印花税等都要进行详细的核算。据了解,当今拍卖市场佣金基本低于5%,加上交易的税费等等,总体税费大约在6.8%,这是在拍卖成交价之外的费用。

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