如何识别二手房房龄

一、房龄久，使用年限短

从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。

二、房龄久、贷款难

房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

目前，很多银行都不给房龄超过20年，且面积过小的房子办理贷款。更有少数银行规定房龄在15年以内的二手房才可以贷款，对于一些优质的教育地产可以放宽条件。总之，二手房贷款的年限和房龄相加不得大于30年。看来房龄真的很重要，买房人一定要在交定金前问好房龄，不然吃亏的总是自己。

三、房龄久，或存在安全隐患

房子建造的越久，都会有一定的受损程度。可能需要进行维修，特别是厨房厕所等。而且以前的建筑材料和建筑工艺都有点落后，所以房屋经过多年的“风霜”，可能会存在安全隐患。

如何识别二手房房龄?

我们建议分两步走。一是进行年代定位，确定是哪一个年代建造的房子。二是精确定位，望闻问切。

年代定位：

上世纪50年代到70年代的房屋

这些年代的房屋最显著的特征是层高较高，约为3.2米左右，为前苏联式房屋，砖混结构。社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。当然，在近几年的翻修改造中，电、暖等问题大多已经解决。

上世纪80年代的房屋

由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此其最明显特征是“厅”小，多为用预制板修建的六层板楼，两居室面积多在50平方米左右。房型陈旧，社区中也没有街心公园等配套设施，在权属上大多为房改房。

上世纪90年代的房屋

90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候的房屋户型较新，两居室约有70至80平方米，并且客厅也在14至15平方米的大小，由于讲究社区及商业配套的概念，因此90年代的房屋在周边环境与配套设施上相较70、80年代的房屋完善许多。而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。

2000年以后房屋

2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型，并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。近几年建的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务上也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。

精确定位：

一、看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

二、房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

五、观察楼道情况，了解户表状况。

六、向邻居或是物业询问房屋情况。

五、查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。

六、消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。

在二手房买卖过程中，确定房龄是其中的关键一环。因为房屋的新老程度不仅直接关系到成交价格和使用年限，而且还影响到以后的居住质量。一般来说房子修建时间久，房屋也会或多或少受损，后期也需要进行维修。谁也不想买个房子还要忍受三天一小修，五天一大修的烦恼。希望以上内容对您购买二手房判断识别房龄应该有所帮助。