信托解困房地产企业融资瓶颈

近年来，房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖。从2003年的“121”号文件，到2004年的提高金融机构存款准备金率、自有资本金由20%提高到35%以上、“8.31”大限、央行加息，进入2005年，温家宝总理在《政府工作报告》中强调“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，接着就有了3月的上调住房贷款利率、4月的国务院稳定房价的八点意见、5月的七部委新政。面对财政、金融、供求等全方位的调控，房地产投资资金链条承受着多重考验。在这种形势下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上签。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同角度上为房地产业服务。而其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式，都不太现实。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势，实现多元化融资，巩固资金链条。

1、信托融资具备三大优势

优势一：信托应用范围广。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性，可以参与到房地产投资的全过程;优势二：信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间;优势三：相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。

2、房地产信托融资渐成气候

房地产信托融资发展迅速，融资规模逐年攀升。2002年下半年房地产信托开始起步，实现了24亿元的融资规模;2003年进入快速发展轨道，全年发行了66个房地产信托计划，共筹集近60亿元资金;进入2004年，房地产信托在一片质疑声中继续前行，房地产信托有96个，涉及资金约110亿元，数量、金额同比分别增长45%、83%：而在2005年上半年，房地产信托更是焕发无限生机，为房地产业融得资金64亿元。从资金投向的房地产类型上看，目前各种类型的项目都已涵盖，以投向商品住宅类项目为主，也涉及到别墅、商业地产、写字楼等类型。

二、信托融资主流运作模式

房地产信托融资灵活性很强，可以根据目标房地产企业或房地产项目的特点和需求设立多种不同的信托计划。根据信托资金的运用方式的不同，信托为房地产企业融资的主流运作模式有三种：