二手房交易“避税大全” 几多违法违规？

新“国五条”一出，各地市民纷纷赶在地方细则出台前进行二手房交易。但很多市民无法搭上“末班车”，希望能进行合理避税。记者在网上搜罗了二手房交易的“避税大全”，请广东衡仁律师事务所韦世州律师对其进行一一点评。

1.“‘阴阳合同’避开税收”

“20%的个税太重了，到时候很可能全城都是‘阴阳合同’!”针对二手房计征20%的个税，有网友表示接下来“阴阳合同”将成为二手房过户的“标准合同”。所谓的“阴阳合同”，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同上是真实成交价格，另一份合同上是为了规避个税的虚假成交价格。

以一套原价100万元、实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税;如果通过签署“阴阳合同”，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，不需要缴纳一分钱的个税。

律师说法：在二手房交易中，房产交易双方通过签订两份合同，即俗称的“阴阳合同”：一份为私下签订的真实合同，一份是约定房价较低的登记合同，目的是通过签订“阴阳合同”低报成交价格偷逃税款，这种行为不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，导致了房产转移登记价格严重背离市场实际成交价格，影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断。

从表面上看，这种做低交易房价的行为，买卖双方都获得了“利益”，但依据法律规定，这种行为不仅涉嫌违法，而且一旦发生纠纷，双方权益难以得到保证。“阴阳合同”其实隐含着重大的法律风险：

首先，做低合同登记成交价，侵害了国家的税收管理秩序，根据《合同法》的规定，恶意串通损害国家、集体或他人利益的合同系无效合同。当事方必须承担对方随意撕毁合同或遭举报揭发的风险，同时，明显低于市场行情的偏低房价很难在交易中心审查通过，降低了房屋成功交易的可能性。

其次，签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同，如果私下后订立的低价合同，当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么法律将推定经过登记的后订立合同效力优先。这样就可能导致买家实际支付了较高房款，但解除合同退回的房款及违约责任的计算都以登记的低价为准;如果法院判决继续履行合同，卖家可能面临着以低价合同确定买卖价款的法律风险。

再次，由于订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》，有可能构成偷税罪，根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

“阴阳合同”交易的方式，蕴含着巨大的法律风险。在交易过程中莫贪图一时的利益，酿成巨大的经济损失。

惠州目前对于二手房交易过程中的个人所得税仍采取惠州市存量房交易价格评估系统的评估价格为基数来征缴个人所得税，首先由惠州市存量房交易价格评估系统对交易房产的价格进行评估，纳税人申报价格不低于计税价格的，即时按照申报价格完税;申报价格低于评估价格的，一般按照评估价格为基数征税，除普通住房满5年且是唯一生活用房免交个税外，其他情形一般都是按照评估价格的2%来征缴个人所得税，并未强制实行差额的20%征缴个税。除非纳税人能提供购房合法有效凭证且申报价格不低于评估的计税价格，个人所得税才可按照应纳税所得额的20%征收。因此，想靠“阴阳合同”来避开20%的个税意义不大。

2.“伪造欠债事实司法判决过户”

有地产人士在网上表示，避税最简单有效的办法是通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。不过，这样的避税办法需经得住司法部门的调查考验，否则将会构成违法行为。

律师说法：这次新“国五条”一出台，“假诉讼”避税又被多次提及，但以这种方法避税可操作性不高，而且风险极大。

首先，根据我国《个人所得税法》第二条规定，个人转让财产的所得应当缴纳个人所得税。卖房人以名下房产抵偿债务的行为视为转让财产，因此该方案并不能避免缴交个人所得税，只不过在实践中可能由债权人(即受让方)代交。

其次，根据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，所谓的欠条即借款合同以及房产抵押合同无效，不受法律保护。房产交易行为如果建立在虚假案件上，买卖双方的风险无疑大增，一旦其中一方反悔或者反咬一口，麻烦就大了。

再次，如果通过诉讼过户，法院要公开拍卖房产，价高者得之。即使拍到了，还要交一大笔诉讼费、执行费，过户时仍要承担税费。

最后，还涉嫌伪造证据，不仅可能被法院以妨碍民事诉讼处以司法拘留，甚至可能被认定构成伪造证据罪、诈骗罪。

3.“十几套房源一起做信托”

有信托从业人员表示，规避新“国五条”20%个税，可以用信托或基金方式。技术上需要房产中介协作，几套、十几套甚至几十套出售房屋一起打包，若干套房子总价要超过3000万元，超过100万元的就可做成信托或者基金专项，卖出方作为委托人，买入方作为受益人。到期后，以资产归给受益人，免除所得税。

律师说法：首先，通过做信托或者基金专项的这种方式转移房产，其目的就是逃避国家正常的税收征缴与管理，根据我国《民法通则》、《合同法》及《信托法》的有关规定，以合法形式掩盖非法目的或违反法律或社会公共利益的民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力，因此，该行为必然为法律所禁止，不受法律保护。

其次，以信托或者基金避税，不仅具体操作上繁杂，而且需要专业人员才能操作。

第三，通过打包房产做信托或基金专项的这种理财模式，其实质上仍是财产转移，根据我国相关税收法律法规的规定，属于应税项目，并不能达到规避税款征收的目的。

4.“假离婚过户花费仅几百元”

在网友列举的各种避税办法中，号称最简便有效的一招便是通过离婚、结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性;第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

律师说法：上述避税方式可以称为“偷梁换柱”，按照现行国家税收政策及法律规定，夫妻之间的加名和减名不需要缴纳个人所得税，因此，理论上买卖双方通过这种方式确实可以达到避开个人所得税的效果。

但是，通过这种方式要小心假离婚会弄成真离婚，现实中也确有人借机假戏真做，最后人财两空。因此，在采用假离婚方案前应当慎重考虑夫妻感情是否经得住这么折腾，拿婚姻当儿戏的行为也不符合我国传统的道德规范。根据我国《婚姻法》的规定，结婚和离婚一定要双方自愿并要共同去办理登记手续，这种方式不仅会耗费大量的人力和时间成本，且虚假婚姻需担责，一旦法律追究起来，就真是“赔了夫人又折兵”了。

此外，离婚结婚除涉及到财产关系外，还涉及夫妻、子女间的人身关系，因涉及人身关系，买卖双方无法用协议互相约束，而且房款的交付与房屋的过户在过程上脱节，无论对于哪方来说都存在巨大的风险，今后一旦发生争议，合法权益将难以维护。

5.“尽量做高装修费减个税”

有市民在得知新“国五条”出台时，急忙开始找二手房。短时间内找到心水房难度大，要取得商贷或公贷也要耗时间，因此很难赶在新“国五条”实施前完成过户交易。虽然着急，但也无能为力，因此，有市民咨询身边的朋友和中介业务员，有人就出主意了，过户时通过做低总价、做高装修费的方式，尽量减少个税。

律师说法：今后如果全面严格实行按照差额的20%来征缴个税，还有很多问题要解决，例如装修费、银行贷款利息、以前过户的税费等，能否算进买房原价、是否要扣减要等具体实施办法出台后才能知晓。

如果按照国税总局2005年发布的相关通知，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税，也就是房产收入现值中，要减去包括装修费用在内的合理费用和转让税费等的净所得额，做高装修费等税费确实可以降低征税的差额，从而减少个税。但装修费等需要提供税务认可的正式发票和正式凭据。目前如何认定需要各地调控细则出台后才有定论。

6.“通过赠予房产规避个税”

A要把房子卖给B，A想通过赠予B的方式规避20%的个人所得税。A认为，房屋产权赠予时，受赠人即B只涉及3%的契税等，赠予人和受赠人，即A和B都不用缴纳个人所得税。

律师说法：一些人在房产交易中心通过办理“赠予”形式进行“卖房”，所谓“赠予”就是赠予人把属于其所有的房产无偿地“赠予”给受赠人，受赠人愿意接受的行为。

根据现行的税收政策及法律规定，有婚姻、血缘及法定继承关系的亲属间的“赠予”是免个税的，但契税会比正常交易要高，还需交一笔不少的公证费用，这样一来，比普通交易的税还要缴得多一些。

如果是非亲属间“赠予”，仍要交个税。今后如果惠州全面严格按照差额的20%来征缴个人所得税，“赠予”在日后的房产交易中也不见得能够沾光，因为房子是赠予的，原价就是以“零”计算，日后出售，按照20%征税，本质上就是按照全额的20%来计算，反而不划算。

如果被赠予后的房子成为被赠予人的唯一住房，且满了5年，按照现在情况是可以免个税的，但现在细则还未出台，并不知道日后的变化，如果有变化，反而会得不偿失。