买二手房怎样签订“居间合同“

大多数人习惯通过房产中介购买二手房，而中介公司依托其专业化的服务，往往能让购房者省不少心。

但是和任何行业一样，房产中介行业也存在良莠不齐的现象。如果购房者对如何签订买卖房屋的“居间合同”一无所知，也很容易掉入中介预设的陷阱，导致自己权益受损。

那么，买二手房该如何签订“居间合同”，需要留意哪些要点呢?

《居间合同》的作用

由买卖双方和中介签订《居间合同》有两大作用：

1、确定订立正式的《房地产买卖合同》的主要条款。

在《居间合同》中要约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款(定金、首付、贷款等)支付方式、过户及交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。

2、确定上下家与中介的关系。

在《居间合同》中会约定上下家支付中介佣金的时间和标准、如果上下家违约致使买卖合同不能履行时分别对中介承担的责任等。

由此可看出，《居间合同》实际上是一个比较复杂的合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。《居间合同》实际上包括了三个合同：

一是上下家的买卖合同;二是上家与中介的居间合同;三是下家与中介的居间合同。

上下家在日后正式的买卖合同也将依据《居间合同》条款来签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用。在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要特别注意。

签订合同的流程

《居间合同》的签订程序一般按照以下四步的顺序：

1、中介在上下家之间协调，并就合同主要条款口头达成一致;

2、中介持《居间合同》让下家先签署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司盖章的“意向金收据”;

3、中介再持下家签署好的《居间合同》交由上家签署。

如果《居间合同》有上家委托中介保管定金的条款，则须让上家再签署一份《定金保管确认书》。如《居间合同》中没有上家委托中介保管定金的条款，则将下家所交的“意向金”交给上家，让上家出具《定金收据》;

4、中介再持上家出具的《定金收据》交给下家，下家将中介出具的《意向金收据》还给中介。

下家要特别注意：几乎所有的《居间合同》中都约定了下家交给中介的是意向金，但一旦上家对《居间合同》予以签署并收受了“意向金”，那么“意向金”就变为“定金”了。

“意向金”与“定金”虽然指的是同一笔钱，但法律性质完全不同。

“意向金”相当于“订金”，允许反悔而不用承担责任。“定金”则不允许反悔，如果买方没有正当理由毁约则会失去定金。同理，上家收受定金后如果没有正当理由反悔不卖，则应当双倍返还定金。

视情况约定买卖条件

根据上家有无抵押、是否需要用下家的首付还贷、下家是否贷款等情况，在《居间合同》中应约定不同的买卖条件，不同买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。

实际操作中通常有以下六种买卖条件：

1、上家没有抵押，下家也不贷款，房款全部用现金支付。这种情况比较少见。

2、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家要贷款。这种情况一般也较为少见，因为上家通常都需要用下家的资金来还贷。

3、上家有抵押且要用下家首付还贷，下家不贷款。这种情况较多。

4、上家有抵押且要用下家的首付还贷，下家要贷款。这种情况最多。

5、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家不贷款。这种情况较少。

6、上家无抵押，下家要贷款。这种情况也较多。

总的来说，下家要特别注意上家有贷款且要用下家首付还贷的情况，确保首付款不被上家挪用。

对户口迁出作约定

原住户的户口问题是购买二手房后常常遇到的，如果对户口问题这么约定“甲方若不按时将户口迁出造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。”实际上非常缺乏操作性。

但是，许多居间合同就卖方户口逾期迁出的违约责任问题，都作了类似的约定。

户口迁出问题之所以不能按上面这样的约定，理由如下：

第一，目前法院认为户口迁移属于公安机关的行政管理职权，对起诉要求户口迁移的案件目前均不受理，下家无法强制要求迁出户口，唯一能做的是追究上家的违约责任;

第二，上家不及时将户口迁出而给下家造成的损失难以量化，因此应当在合同中约定不及时迁出将上家的违约责任予以细化，使之更有操作性。

防止对方违约

《居间合同》中已确定了买卖合同的主要条款，也会约定在签订《居间合同》几日内应当签订正式的《买卖合同》，但很多纠纷就产生于这一阶段。主要原因在于房价波动较大，一方毁约的话能得到更大的利益，因此，要么明确表示不签买卖合同，要么就以各种借口故意拖延，甚至有的要求在买卖合同中增加不合理的条款，或变更《居间合同》中的主要内容，以此达到毁约的目的。

如果有迹象表明对方准备违约，一定要注意形成有利于自己的证据，具体步骤如下：

1、要在《居间合同》约定的时间到签约地点(如中介公司)等候对方，如果对方未如约前来签买卖合同，或者虽然来了但最终未签订合同，则下家应要求中介公司出具对方不在约定时间签约或提出不合理要求造成不能签约的《证明》或者《备忘录》。

2、向对方发出书面通知，指出由于对方未按约定时间签约已构成违约，根据合同的约定给对方签约宽限期，要求对方在该期限内签约，否则将承担违约责任。

下家应将书面通知复印留存，将原件挂号寄送给对方，如无对方地址可寄到中介公司转交。

3、在宽限期规定的时间到签约地点如中介公司，再次要求中介公司出具《证明》或者《备忘录》，证明对方未来签约或者虽然来了但最终未签订的原因。

这样基本形成了对方违约的证据，可以向对方追究违约责任。

如何应对变相违约

一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订，双方应当解除《居间合同》，由卖方退还定金，双方互不追究违约责任。