二手房公证提存与银行资金监管的区别

一、二手房公证提存与银行资金监管有什么区别

近日，建设部联合中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定由银行对二手房交易资金进行专用账户监管。这种银行第三方资金监管方式与公证提存既有类似又有不同。

银行和公证机构相对于交易双方来讲都是无利害关系的第三方;二者都对二手房交易资金设立专门账户以防止中介公司挪用资金;资金的支取条件和方式都要符合当事人事先的约定。除了这些共同之处外，二者在法律上和对交易双方的保护上仍有明显的不同。

首先，对交易当事人所提供的法律支持不同。银行仅对二手房交易资金账户的设立和划转进行监管，对买卖合同的约定以及资金支取是否符合法律规定及约定条件并不监督，而是由中介公司或交易保证机构来负责监督。而公证提存在监管资金的同时，能够为当事人提供个性化的法律服务，确定交易双方的真实买卖意愿，在尊重当事人意思的前提下，为双方起草和规范合同条款，协助当事人选择适当的资金支付条件和方式。

其次，交易资金交付的风险承担不同。交易资金交付到中介设立在银行的专门账户上，仍需要交易保证机构提供第三方担保和监管，相关的中间费用仍要交易当事人承担。而公证提存无需提供第三方担保，公证机构依据当事人签订的交易合同对交易资金直接进行监管并承担资金安全的赔偿责任。

第三，对监管资金的支取程序不同。由于交易资金是交付到中介公司账户名下，除了要满足合同约定的条件和方式，还需要中介公司的配合。作为交易中的利害关系人，由非中立的中介公司对交易资金的支取条件进行履行监督极易产生纠纷。而向公证机构支取提存款只需当事人满足事先约定的条件即可，无需其他人介入或配合，因此提取的效率和安全性较高。

《通知》赋予了当事人自主选择交易资金交付的方式，因此，当事人可以根据自己的实际情况和需要选择交易资金的交付形式。银行的资金监管和公证提存都是为满足当事人保护交易资金安全的需要而提供的方式。

二、提存公证的作用

提存公证根据提存的目的不同，分为清偿提存和担保提存。根据《提存公证规则》第3条：“以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。

以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。”清偿提存公证是为避免因债权人的原因或法定原因使债务人履行债务受阻而制定的一种保护债务人得以履行债务的制度。担保提存则是为防范合同交易过程中买卖双方所承担的“合同落空”风险，通过提存购物款或其他有价证券、权利凭证以督促合同双方如约履行合同的制度。

由于现代商业交往中的可变因素大量存在，如意外、不可抗力及违约、毁约、欺诈等行为都是威胁当事人实现合同利益的不利因素，提存公证防范合同风险的担保作用越来越被人们所重视，特别是以货币、物品、有价证券为给付标的的买卖合同，合同双方当事人为防止自己先履行了合同义务后，由于对方的原因致使合同不能得到完全、实际履行，往往先订立一个提存协议，将买方(付款方)的货款以提存的形式由公证处负责保存，并约定卖方提款的条件和买方取回货款的理由。只有在满足约定条件的前提下，才能使货款的交付成为可能。

在私房买卖中运用提存公证做为合同履行尤其是房款交付的担保有以下优势：私房买卖对买卖双方都是数额巨大的一次性交易，双方由于互不了解，彼此之间缺乏信任的基础，都想尽量降低自己的风险。在不动产的买卖中，运用公证机构的国家司法证明力、公信力，对双方的买卖资格进行把关是十分必要的。

由于购房行为不具普通商品买卖的即时性，而是一个相对持续的过程，在购房的各个环节中，只要有一个环节出了问题，都可能影响房屋买卖的顺利进行，所以在这个过程中将购房款提存，既可以保证卖房人的债权得以实现，也可以使买房人避免承受不动产交易过程中可能出现的各种不利因素，对购房双方都是一种保障;但双方也要注意将提存协议约定得尽量详细，以便在实务中可以顺利执行。

公证处依据双方共同订立的提存协议对房款的交付实行监控，不偏袒任何一方，售房人只能以约定的凭证(如买方的亲笔收据)并在买方的确认下从公证处取得购房款;而买方也只能在卖方未能如约完成合同义务的情况下，持相关证明取回房款。公证的这种公正性、公平性既是对房屋买卖双方权利的保障，也是对双方违约或不认真履行合同的制约。

当合同双方在合同履行中出现纠纷和争议时，提存公证可以为法院或仲裁机构的执行提供保障。当出现提存协议约定以外的情况或发生其他合同纠纷而必须通过诉讼途径解决争议时，由于双方在公证处办理了提存，将货款预先交由公证处保管，法院可以就公证处所保管的金额执行判决，使得债权人对债务人的债务追偿能够得以顺利实现。

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