怎样将按揭二手房转让

怎样将按揭二手房转让

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《担保法》有效时期为2020年12年31日止，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新颁布的司法解释替换。

《民法典》生效前的规定：《担保法》第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

在与卖方就买卖该二手房达成意向后，由于该二手房上设有抵押，因此，还应当征得抵押权人，即银行的同意。

购买按揭二手房有两种方式，一种是买方一次性付款，还清银行的按揭贷款，终止原借款合同，办理注销抵押登记手续，使得房屋上不存在其他任何权利障碍，然后由二手房所有权人与二手房购买人办理产权过户手续。在一次性付清银行按揭款的情况下，为了防范风险，买方最好与卖方约定直接将买房款支付到按揭贷款银行的还款账户上。第二种方式，转按揭贷款购买二手房。即买方也向银行申请按揭贷款购买二手房，买方既可以向卖方原按揭贷款银行申请转按揭，也可以向其他银行申请转按揭。其基本程序如下：

(1)买卖双方签订买卖合同；

(2)买方选择申请同行转按揭或者跨行转按揭；

(3)买方向银行申请转按揭并提交相关材料，银行对转按揭申请进行审核；

(4)买卖双方共同向原按揭银行办理还贷手续，卖方与原按揭银行终止原按揭贷款协议，并办理注销抵押登记手续；

(5)买卖双方办理房屋过户手续；

(6)买方到房管局办理抵押权人为转按揭银行的抵押登记手续。

《中华人民共和国担保法》

第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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