商品按揭房屋权属的认定

按揭是指购房人(借款人即按揭人)不转移所购房屋的占有权，将其作为向银行(贷款人即按揭权人)偿还贷款本息的担保，并由售房人作购房人的保证人。购房人不偿还银行本息时，银行有权将房屋折价或以拍卖该房屋的价款优先受偿，或者由售房人(即保证人)将该房屋回购，并将回购款偿付银行的本息。

在按揭的法律关系中存在四种法律关系：一是购房人与房地产商之间的房屋买卖关系；二是购房人与银行之间的借贷关系；三是购房人与银行之间的房屋按揭关系；四是房地产商与银行之间的保证关系。

购房者在签订商品房买卖合同后，购房者预先向开发商支付首期后，将依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款的担保，银行直接将贷款付给开发商。对于购房者而言，签订合同的法律效果即相对于开发商，购房者拥有了以房屋为标的的债权；而相对于银行，购房者则负有以房屋期待权为抵押内容的借款的债务。

是否办理房产过户的登记是物权变动的标志。购房人在签订合同之后至办理房产过户登记之前，其实并未取得房产的所有权，但是与银行之间却已形成了借贷的债权债务关系，而购房人在办理产权过户登记之后就拥有对房屋的所有权。

无论是一方在婚前办理了房屋产权证或者在婚前购买了按揭房婚后办理了房屋产权，产权人都应当是婚前的一方。如果离婚时仍未取得房产证，但由于婚前一方因签订购房合同已经取得一种债权，该债权应当属于个人债权。另外，在按揭房仍未还清银行贷款时，由于银行是与婚前的一方签订按揭合同，如果法院改变按揭人即改变合同一方当事人，也不符合合同法的有关规定，也有可能损及银行的利益。

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