房地产违法广告经典案例分析

房地产违法广告经典案例分析

基本案情:

案例一:

某有限公司从2005年6月开始,在未取得土地使用权证明以及商品房预售许可证的情况下,通过报夹式擅自在蔡甸城关发布“今天,xx的主角是你!”的预售房地产印刷广告3000份。

xx工商分局认为,该房地产开发公司的行为违反了房地产广告发布暂行规定》第四条第(一)项、第(四)项之规定,据此,蔡甸工商分局根据《房地产广告发布暂行规定》第二十一条之规定,依法决定:1、责令停止发布;2、罚款8000元

案例二：

某某房地产开发有限公司从2005年11月开始,通过报夹式或专业人员在禁甸区擅自发布“某某地产,美商独资”房地产印刷品广告9万份,广告制作费用为7950元,发布“中空玻璃,顶级的居住品质”房地产印刷品广告6万份,广告制作费用为4950元。

经立案调查现查明,该房地产开发有限公司实为两个自然人投资的设立的有限责任公司,公司所持有的营业执照为《企业法人营业执照》,根本就没有所谓的美商投资。

xx工商分局认为上述该房地产开发有限公司的行为违反了《广告法》第四条广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者的规定,并且广告内容违反了《广告法》第七条第三款不得使用绝对化用语的规定。据此,蔡甸工商分局根据《广告法》第三十七条、第三十九条之规定,依法决定:1、责令停止发布房地产印刷品广告;2、罚款25800元。

案情评析

这是两起典型的房地产广告违法案件。

随着城市房地产业的发展,房地产广告日益增多。房地产广告为促进房地产市场的发育,使之成为经济发展的新的增长点,为方便消费者,发挥了积极作用。但同时,房地产广告中种种不规范的问题也纷纷出现,主要表现在:一是有的房地产项目未依法取得用地、开发手续,本身不具有合法资格,却大肆发布广告,使购买者上当受骗,还有的利用房地产广告,进行变相非法集资,扰乱金融秩序。二是广告中对房地产必备要素的说明、介绍不符合实际,承诺无法实现,引起大量纠纷。三是为了达到渲染项目的商业目的,在广告中出现封建迷信、带有殖民色彩以及不健康消费导向的内容,等等。客观地说,上述两起违法房地产广告相对于俯拾皆是的违法房地产广告绝算不上最为严重的典型。房地产广告中的种种问题,不仅产生侵害消费者合法权益的问题,也侵害社会公共秩序,对此必须加强管理,依法规范。广告主、广告经营者、

广告发布者必须依法设计、制作、发布房地产广告。

房地产广告除了要符合《广告法》的一般规定外,还特别要遵守《房地产广告发布暂行规定》(以下简称《规定》)。《规定》是针对房地产广告的问题,由国家工商行政管理局制定发布的,是专门关于房地产广告的行政规章。根据这个规章的规定,在审查房地产广告时,要特别注意以下问题：

1.价格表示,应清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限,因为房地产的价格上下变化较快。

2.位置表示,应当以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。如“距××学校只需5分钟”，“距武汉市内××地20分钟车程”,“××大道通车后只有××公里”等。

3.面积表示,应当表明是建筑面积还是使用面积,不能简单笼统地表示,因二者差距很大,直接决定价格和使用功能。

4.环境和形象表示。不得利用其他项目的形象环境作为本项目的效果。使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。

5.周边设施表示,正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育及其他市政条件等,应当在广告中注明,如“在建中”、“规划中”。未列入规划的，不得涉及。

6.物业管理表示,应当符合国家有关规定,尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明。

7.不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺,如“升值潜力无限”、“升值就在眼前”、“投资回报效率高”等等。

8.涉及贷款服务的,应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期,如“××银行×成×年按揭”。

9.广告表现要符合社会良好风尚,不能使用“豪门”、“豪宅”、“有别于一般老百姓的小区”等用语。不得含有风水、占卜等封建迷信内容。

另外,预售、出售房地产广告中,必须载明以下事顶:①开发企业名称;②中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;③预售或者销售许可证书号。

由于房地产项目的交易额较大,广告的影响力强,广告中出现虚假、误导以及其它违法问题,其社会危害性较之一般的商品或者服务更为严重。因此,各级工商行政部门要特别加强对从事房地产广告活动的监督,特别是对房地产广告证明的查验和对内容的核实,首先保证房地产项目的真实、合法,其次要使房地产项目的介绍、说明、商业性渲染、评价等广告内容符合法律的规定,为房地产业的启动和发展创造良好的外部条件。

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