如何合理约定购房定金，什么情况下才可以退回定金

一、如何合理约定购房定金?

一般来说，如果买方违约了，那就不能要求返还定金，如果卖方违约了，那就需要支付双倍定金，所以，在双方约定购房定金时，最好不要过高也不能过低，否则双方都有可能承担较大数额的损失。根据《担保法司法解释》第一百二十一条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”也就是说，双方所约定的定金数额最好是房款的20%，这样既可以不用冒着损失重大的风险，个人权益也可以受到法律的保护。

二、什么情况下可以退回购房定金?

1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约的话，买方违约的就不返还定金，卖方违约的就要双倍返还定金。

2、如果双方对房屋合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

3、如果因卖方未取得销售许可证，或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或合同无效的，卖方应将定金返还。

4、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。

5、如果卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利，应视为合同的主要条款未确定，正式合同无法成立，卖方应将定金及利息返还买方。

三、交付定金应该注意什么?

1、定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，买方可以依法自主决定是否订立定金条款。

2、双方应在定金条款中注明不履行合同的具体情况。

3、要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。

4、个别卖方会利用买方缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让买方违约，这点需注意。

5、定金和订金在法律上性质是不同的，定金可以要求返还，但是订金不可以，所以要看清合同中是否注明“定金”的字样。

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