律师协助办理退房手续

房屋质量与违约责任问题

(作者：张*胜律师，电话13911920598)

基本案情

王某，女，1973年1月出生，汉族，北京市海淀区人；郭某，男，1968年6月出生，汉族，北京市海淀区人。二人于2006年9月20日与北京市当某房地产开发有限公司（下简称当某公司）签订《商品房预售合同书》（编号Y576224），购买北京市海淀区安宁庄西路某楼盘住房一套，总价约220万元人民币，二人依约支付了该房屋首付款90万元并办理了按揭贷款，约定交房日期为2008年1月20日。2008年3月10日，当某房公司向二人送达延期交房通知书，确定交房日期为2008年4月15日，郭某对此表示不同意但是最终默许该延期通知。2008年4月12日，当某公司通知郭某前去办理房屋交接手续，郭某与王某如期而至。进入交接房屋程序后，郭某发现该房屋地板严重脱落，天花板有渗水迹象，随即，郭某要求当某公司退房，遭到拒绝，但是，该公司承诺修复。郭某愤愤离去。2008年5月10日，当某公司再次向郭某送达房屋交接通知书，通知郭某2008年5月15日前往北京市海淀区安宁庄西路某号院3号楼1层售楼处办理收房手续。郭某如约而至，发现其中一间房屋地板毁损约2平方米，裸露水泥地板，渗水问题仍未解决，郭某不同意收房。2008年6月20日，郭某正式聘请律师协助办理房屋交接手续。2008年6月25日，郭某、王某、律师和北京市第二公证处工作人员携带录音笔、照相机等工具前往当某公司指定的交房地，要求当某公司依照合同约定的期限和标准履行交房义务，当某公司相关人员接待并含糊其辞，称，希望通过协商解决。公证人员进入该房屋后，将房屋残损情况予以拍照。2008年7月3日，北京市第二公证处做出（2008）京方正内民证字第08519号公证书，记载了整个交涉过程并明示了不能交房的原因。（本文系张*胜律师原创作品，欢迎阅读，请勿抄袭，相互尊重，交流热线13911920598）

2008年7月10日，当某公司约见郭某代理律师商谈退房事宜，律师要求当某公司退房并承担郭某因为偿还银行贷款所产生的利息损失并承担违约责任；当某公司表示愿意退房但是不予支持郭某请求的贷款利息损失和违约金请求。2008年7月12日，双方达成一致意见，当某公司退还郭某购房首付款90万元人民、已经偿付给银行的贷款10万元人民币、总计利息（按存款利率）损失7万元人民币；至于按揭贷款已经支付给银行的利息及所欠银行的利息，郭某不予追究，但是，当某公司承担拖欠银行的贷款利息。（本文系张*胜律师原创作品，欢迎阅读，请勿抄袭，相互尊重，交流热线13911920598）

律师评论

1、商品房买卖（预售）合同中交房问题注意事项。首先，在合同中应当约定明确的交房日期，这个日期必须是截止日期，不能写作“某日之后”、“某日起”、“某年交房”、“某月交房”等模糊词语；其次，合同对于交房时房屋质量应当严格限制，在明确遵照国家标准之余，应当列明一些常见禁止事项，如，渗水、噪音、地板脱落、墙漆脱落、装修材料不合格等，约定一旦出现这些列明情况，购买方可以随时退房；再次，约定：在出现延期交房情形时，30日之内由开发商支付违约金（一般日万分之三）；超过30日，购房者有权选择退房并要求支付违约金（具体到多少万元而不宜按照日万分之三的比例计算）或者要求继续履行合同并要求支付违约金；最后，违约责任的约定技巧，掌握一点，在约定开发商所应承当的违约责任问题时，不允许其在条款中添加附加条件，即，一旦违约，就应当承担违约责任，无须其他条件。（本文系张*胜律师原创作品，欢迎阅读，请勿抄袭，相互尊重，交流热线13911920598）

2、开发商用“收房通知”等文件替代“延期通知”从而企图转嫁违约责任。如本案显示，开发商本来已经延期，但是不愿意承担延期所应支付的违约金，所以寄希望于购房者不按其送达的“收房通知”规定的时间、地点“收房”而将违约责任转移。更进一步剖析：开发商不能按期交房，但能在迟延期内完工，提前发延期通知，承担违约责任；开发商不能按期交房，迟延期内亦无法完工，发交房通知，期望购房者不按通知“收房”，从而转移违约责任------这个时候，往往将收房地点转移至非常隐蔽处甚至让购房者难以找寻；即使购房者找到通知指明的地点，往往找不到人，或者是找到了人却称不是开发商的人（注意了，一定要查看接待人员的证件，并复制）。（本文系张*胜律师原创作品，欢迎阅读，请勿抄袭，相互尊重，交流热线13911920598）

3、退房时违约金的支付问题。一般而言，违约金在合同中有明确的约定，按照约定支付就没有问题了。可是，遇到房价猛增极端情形时，购房者选择退房，那么，开发商所应支付的违约金可能会被适当增加或减少：当违约金远远小于购房者重新购房所要承担的房价上涨幅度（从约定交房日到退房时房价的上涨幅度）时，开发商应当适当提高违约金数额。（本文系张*胜律师原创作品，欢迎阅读，请勿抄袭，相互尊重，交流热线13911920598）要注意区分延期交付导致的退房和房屋质量不合格等原因导致的退房两种情形，对于前者，依照日万分之三的比例支付违约金尚比较合理；对于后者，如果没有迟延期限或者迟延期限非常短，那么，购房者退房时，开发商依据约定比例支付违约金数额显然非常小，所以，购房者一定要注意，此时的违约金约定一定要明确一个相对较大的具体数额，比如，20万元人民币。

4、退房过程中的证据保全。一般而言，购房合同、付款凭证是最直接的证据，可是，在证明开发商违约这一点上，这些证据非常苍白：开发商的延期通知、质量不合格的证明等才是证明开发商违约的关键证据。保全这类证据时，选择公证是一个明智之举。当然，委托律师办理比较符合实际-----一般都是律师（代理开发商）与律师（代理购房者）的较量。（本文系张*胜律师原创作品，欢迎阅读，请勿抄袭，相互尊重，交流热线13911920598）

5、房屋交接文件审查。必备文件：《竣工验收备案表》、《房屋实测面积勘丈表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《规划验收合格证》；其它文件《用水合格证》、《消防工程合格证》、《管线施工竣工分布图》、《电梯验收合格单》等。

法律依据

1、《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《中华人民共和国合同法》第111条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对于违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。略，见一益一律师行网站：www.yyylaw.com

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