房地产领域的一些常见法律问题

房地产领域的一些常见法律问题

房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同

房地产法律领域的主要房产纠纷

主要法律依据：《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。

一般房产：商品房

特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题

特殊房产的交易，非商品房

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

集资房

北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

农村私有房屋买卖纠纷合同

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨论会议纪要的通知

此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

房改房

建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。

职工购买公有住房居住或经营一定期限后（５年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。

军产房

购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

公房承租：直管公房自管公房

承租人的变更：所有继承人协商一致

承租的拆迁

公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。

商品房买卖合同中的效力问题

无证预售（无预售许可证）

共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这一规定正式确立了善意取得制度，

判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。

以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

不能上市交易的二手房为：

未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

商品房预售

一、预售条件及许可证

商品房预售的法定条件如下：

（l）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；

（4）同金融机构已经签订预售款监管协议；

（5）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

案例

当年开发商无证预售公寓如今称合同无效要收房子住七年被判腾房业主不服

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

商品房虽无预售许可证，但有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主又请求继续履行合同，为维护交易安全与社会稳定，应认定商品房买卖有效。

二、认购书

案例类型一：解除认购书，退还定金，退房

原则：

案例类型二：认购书具备合同主要条款时应视为合同

非正式合同不得成为开发商不承担无预售许可证等违法行为法律责任的借口，此时视为正式合同已经签订

正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房

除不能贷款，履行不能外，一般很难退房

房屋交付阶段的退房

合同的解除（商品房退房）

约定解除：

法定解除：（核心关键词：目的落空）

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

理由11、过分迟延交付房屋的

卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。

理由12、过分迟延产权过户

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日）届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

个别情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

13、目的落空：

例：房屋价值无法实现

14、其他违约的情形：

房屋本身没有问题，但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约

购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。