房地产开发项目过程法律风险及交房典型纠纷分析与应对

一、房地产开发项目过程法律风险分析

(一)土地使用权取得过程中的法律风险

房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：

1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法

(1)政策及法律、法规变化的风险

比如物权法出台的影响;前几年房产市场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。

应对方法：

(2)政府规划方案变更的风险;

汇金隆购物广场案件

应对方法：

(3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险

限制的内容包括规划指标(容积率、建筑密度、绿化率等)、开发期限、转让、用途等的限制;

应对方法：

(4)招拍挂过程中的法律风险

重庆万州土地出让金纠纷。

应对方法：

(5)房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险

苏州拆迁拖延纠纷;“钉子户”。

应对方法：

(6)土地使用权被政府收回的法律风险

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定。

应对方法：

2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法

(1)土地使用权转让合同无效的法律风险

出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件：

出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件：

应对方法：

(2)土地使用权权属瑕疵的法律风险

存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题，可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。

应对方法：

(3)土地使用权转让的税收法律风险

逃税避税的风险

应对方法：

(4)因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险

应对方法：

(5)土地使用权转让变更登记过程中的法律风险

3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法

前几年，房地产合作开发的纠纷特别多，近几年管理加强了、市场规范了，这类纠纷少了，但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷，一些开发商为了解决资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生，由于这种交易的复杂性及不确定性，将必然导致很多风险的产生。

(1)合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险

由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。

应对方法：

(2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险

如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。

应对方法：

(3)房地产项目公司或有负债的法律风险

收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险。

应对方法：

(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险;

(5)房地产项目公司的税收风险;

(6)收购在建工程时产生的法律风险;

在建工程转让合同很复杂，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很复杂，有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里面反映出来，所以这个合同就要做的比较仔细，要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。

上海一中院案件。

应对方法：

(7)被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险

收购时，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。

应对方法：

(8)与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。

杭州一项目变更纠纷。

应对方法：

(二)项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法

1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法

(1)国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险

政策限制、银根紧缩，资金链断裂

(2)融资协议法律风险

非法集资、违法借贷—难堪重负

应对方法：

(3)利用虚假文件融资的风险

合同诈骗被判有期徒刑十年案。

应对方法：

(4)盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。

应对方法：

2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法

(1)由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险

违反招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不够、挂靠、先进场后招标、先施工后办理施工许可

应对方法：

(2)由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险

两个施工合同纠纷。

应对方法：

(3)由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险

一项工程-十年诉讼。

应对方法：

(4)设计变更、签证和索赔产生的法律风险

擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任

应对方法：

(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险

合同无效、质量不合格、发生安全事故、拖欠农民工工资;

农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。

应对方法：

(6)因工程价款结算产生的法律风险;

视为条款的风险(未答复视为认可)、审价纠纷的产生、索赔、垫资等产生的纠纷。

应对方法：

(7)因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;

施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。

应对方法：

(8)因工程质量保修产生的法律风险;

施工单位怠于履行保修义务。

应对方法：

(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，

过程诉讼导致停工损失、甚至使工程成为烂尾楼，实现工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。

应对方法：

(10)黑白合同产生的法律风险。

产生“黑白合同”的主要原因是标后让利和规避政府监管。

应对方法：

(三)项目销售阶段面临的法律风险及其应对方法

1、与销售中介公司相关的风险及其应对方法

(1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险

代理不理想、中途解约、不移交资料起纠纷

应对方法：

(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险

小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。

应对方法：

2、与广告策划相关的法律风险及其应对方法

(1)因广告策划合同签订及履行产生的法律风险

(2)因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险

华盖关于图片侵权的案。

应对方法：

(3)因虚假广告带来的法律风险

行政处罚、违约责任承担

应对方法：

(4)因广告内容不当的法律风险

应对方法：

3、与销售行为相关的法律风险及其应对方法

(1)违规销售产生的法律风险

应对方法：

(2)预售房款的收取和使用的相关法律风险

应对方法：

(3)促销方案的相关法律风险

售后包租和变相售后包租案。

应对方法：

(4)销售现场布置和样板房相关的法律风险;

样板房与交付房屋一致的问题

应对方法：

(5)销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险;

应对方法：

(6)认购书、购房合同书相关的法律风险。

订金、定金纠纷很多。

应对方法：

4、与购房者相关的法律风险及应对方法

(1)因房屋质量问题产生的法律风险

(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险

(3)因设计方案变更产生的法律风险

(4)因公共设施使用等相关问题的法律风险

(5)因按揭贷款合同产生的风险

(四)物业管理阶段存在的法律风险及应对方法

1、前期物业管理合同签订的风险

2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险

3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险

4、未经竣工验收交付房屋的法律风险

5、物业用房有关的法律风险

二、常见商品房交房纠纷类型分析及应对策略

1、销售广告纠纷

广告不实、视为合同内容及组成部分

应对方式：

2、房屋质量问题

质量问题也是商品房交付中矛盾的焦点，裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题，现在又呈现出的是材料不合格、保温等节能环保不符合国家标准等纠纷。

一般质量问题

应对方式：

主体结构质量不合格问题、因房屋质量问题严重影响正常居住使用

应对方法：

3、变更规划、设计—争议多、风险大

(1)变电房是违章建筑案

(2)层高达不到合同约定问题案

(3)房屋不合理的梁柱设置案

(4)阳台、窗户设计变更案

(5)容积率、绿化率变更案

应对方法：

4、购房附赠纠纷—车位、花园、露台

卖豆腐原理与卖房原理的同一性解析

应对方式：

5、房价下降，业主断供、要求补偿、退房

应对方法：

6、在控制法律风险的同时，实践中处理纠纷应当把握好以下原则：

勇于承担责任

善于利用策略

敢于面对业主

勤于收集信息

做好各种预案

设置有效流程

三、构建企业法律风险防御体系

根据我们多年的专业服务经验，在借鉴国际国内房地产开发企业法律风险防范成功经验的基础上，并通过对企业风险控制理论的系统分析，我们建议从如下几方面建立房地产开发企业的法律风险防御体系：

第一步：分析长期以来公司存在的法律风险---摸底排查诊病阶段

第二步：建立法律风险防御文件体系—开具处方建立应对预案

第三步：建立法律风险防御管理体系—实施方案将风险挡在防火墙之外