黄维青律师谈房屋交付文件《住宅质量保证书》

一、概念

住宅质量保证书是商品房买卖环节中确保商品房质量和售后服务水平的重要文件。住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

建设部于1998年5月20日发布《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这个文件共计十五条，规定了《住宅质量保证书》的性质、内容、保修期以及《住宅质量保证书》的交付和发放等规定。

国务院在一九九八年七月二十日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”

二、性质

简而言之，相当于商品的三包凭证或三包卡。住宅也是商品，是一种特殊商品。开发商作为住宅商品的生产商，应该对其所生产和销售的商品质量负责。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”。这一规定也体现在《上海市商品房预售合同》中，该示范合同第五部分就是对房屋质量和房屋保修的约定。

三、意义

鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。在保修期间如果商品房出现了《住宅质量保证书》所列的质量问题，那么开发商就要承担该房屋的质量保修责任，予以免费修复。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

四、主要内容

1、工程质量监督部门核验的质量等级;

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定;

4、用户报修的单位，答复和处理的时限。

通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。

五、保修期的计算

开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。

根据《商品住宅实行住房质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》以及双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定，住宅质量保修期开始于“房屋交付之日”。第六条甚至明确：“住在保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户适用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限”。当然一般的开发商在《上海市商品房预售合同》中也会约定“从房地产权利转移至买受方之日起，开发商继续承担N年的保修责任。”

六、交付时间

开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者;同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。

按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，用户取得《住宅质量保证书》的时间是为“应在住宅交付用户的同时提供给用户”。同时该规定第十条规定“《住宅质量保证书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》。”

每个业主都应该在房屋交付的同时取得一份附属于自己的房屋的《住宅质量保证书》。