有抵押房屋转让的风险控制

案例：甲拥有住房一套挂牌出售，出售价格为人民币500万元(卖方到手价)，乙为买方，同意该转让价格，而且有能力一次性付款，双方在中介处协商房屋转让事宜。

甲批露，该房屋设定了抵押，而且设定了两次抵押，第一次抵押是银行贷款抵押，抵押贷款300万元，交易时还有240万元左右贷款没有偿还，第二次抵押给个人，用于向该个人借款150万元，交易时也未偿还。现甲要求乙首先支付首付款390万元偿还银行贷款和个人借款，以注销抵押登记，余款过户时支付100万元，交房时支付10万元。

乙有隐约的担心，但是不清楚具体的危险所在，中介人员认为可以交易，催促双方尽快签约。但是，这样交易对于买方真的风险可控吗?会不会出现钱付了却得不到房子的悲剧结果呢?的确，出现个人抵押的房屋交易风险比仅有银行抵押的房屋交易风险放大可不止一倍。如果房屋仅仅抵押给了银行，只要贷款得以清偿，银行必然解除抵押，但是，如果房屋设定了个人抵押，还钱后是不是必然能解除抵押就不一定了，说不定会突然冒出另一张借条，说还有另一笔债务，风险就可能完全超出买方的控制。因此，设有个人抵押的房屋，应当由卖方自筹资金清偿债务，注销抵押后交易，买方千万不可因一时轻信置自己于被动局面。

那么，只设定了银行抵押的房屋交易时是不是就可以放心把首付款付给卖方偿还贷款呢?在甲、乙之间的交易中，如果甲同意由自己自筹资金偿还个人借款、注销个人抵押，但坚持要求乙支付首付款用于清偿银行贷款，乙还需要注意些什么呢?

这时候乙应注意的，就是要确保甲确实把首付款用于偿还银行贷款。甲可能会要求乙把首付款支付给自己，由自己去安排提前还贷，但是乙如果这样做，就会面临一个风险，如果甲将本应用于提前还贷的资金挪作他用，贷款不能清偿，抵押就不能注销，房屋也就无法交易。因此还是有可能出现付了钱，却得不到房子的情况。因此作为一个谨慎的买方，就应当监控首付款的用途，例如直接到甲的贷款银行去办理付款手续，亲眼看到甲将已经支付的首付款偿还给银行，并且在银行注解抵押之后，要尽快与甲办理过户手续，最好在抵押注销的同一天申请办理过户。

最后，还有一个几乎所有房屋交易都会遇到的风险，那就是在办理过户时房屋被法院查封的风险。很多人，甚至包括很多中介人员都认为，只要办理过户登记的申请交到房地产交易中心，这个交易就不会有什么意外了。但这种认识是不对的，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》就规定：对于国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。从受理登记到核准登记有多少时间呢?《上海市房地产登记技术规定》规定：登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核，符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书。可见，在交易过户的二十天时间(办理加急可缩短至七天)内，如果卖方有其他法律纠纷，处在交易当中的房屋仍然有可能被查封。

当然在交易过户过程中房屋被查封是极低概率事件，但低概率不等于不存在，因此仍需要通过一定的手段进一步降低风险。首先，应在合同中对卖方出现查封的情况约定比较重的违约责任，提高卖方违约成本。其次，尽量采用房款监管的方式交易，即除了偿还贷款的首付款外，其他房屋由中立的第三方监管，等买方取得房产证后再由第三方将房款支付给卖方。再次，如果卖方不同意房款监管，也可以把房屋交付时间提前到过户之前，造成实际占有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，只要房屋的交易价格正常，买方实际占有房屋并且付清全款，该房屋就可以确认为为买方所有了。