政府强力救楼市的效果如何

在上个星期五(3月27日)国土部、住建部联合发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，昨天(3月30日)中国人民银行、住建部、中国银监会在股市收市后，联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，及财政部和国税总局关于住房营业税免税的通知，从而打响了2015年政府全面强力救房地产市场的枪声。可以说，这次政府救房地产市场的政策不仅是全面的，也是前所未有大力度的。从政府的意图来看，希望通过这种强力救市，能够救起正在快速下沉的房地产市场，能够减缓中国经济增长下行的压力。

而政府强力救市，在今年政府的工作报告中早就有明确表示。可以说，在今年的工作报告中，尽管对房地产市场调控的内容不多，比如仅是在“加快培育消费增长点”提出，稳定住房消费;也在推进新型城镇化取得新突破重申，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”但是，这里最为核心的问题则是对住房消费性全面的泛化，重新推出2008年131号文件所提出的“改善性住房需求”，因为正是这个“改善性住房需求”这个概念摧生了2009年以来中国的房地产市场炒作狂潮。可以说，2015年政府房地产市场救市概念基本上是围绕着这个概念而展开。

比如3月27日国土部及住建部的文件，重点是减少土地供应的方式来消化严重过剩的住房供应，通过存量土地规划调整来减轻房地产企业的压力及避免房地产企业的破产，可能引起的房地产市场震荡。

昨天的两个文件则主要是从信贷及税收的优惠上来把更多的所谓的改善性住房需求释放出来。比如，对拥有一套住房，以及购买住房贷款没有还清的家庭购买第二套住房，最低首付比例调整为不低于40%。此前，全国第二套房首付比例为60%，北京、上海等大城市第二套房首付比例70%，从而全面降低购买第二套住房居民进入房地产市场的门槛。如使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为20%;拥有一套住房并已缴清贷款的家庭，再次申请住房公积金购买住房，最低首付比例为30%。同时，财政部和国税总局也发出通知，个人将购买2年或以上的普通住房对个销售的，免征营业税;如属非普通住房，则按照其买卖差额征收营业税;但购买不足两年的住房对外销售，则需求全额繳交营业税。

从上述政策的核心内容来看，其主要目的就是要让所谓的改善性住房需求得到释放。但是，这些房地产救市政策看上去是力度很大，甚至于远超出市场预期，但是能否达到全面释放所谓的改善性住房需求，就得受到以下几个方面因素的制约。

一是所谓的改善性住房需求，在当前中国住房市场的背景下，尤其是一线城市，其实质更多的是住房投资需求。因为，如果住房市场的价格很高，这个市场早就成了一个投资为主导的市场，住房消费需求早就无力进入市场，进入市场者主要是住房投资者。他们购买住房者的意图更主要是购买之后以更高的价格卖出，否则是不会进入房地产市场的。如果进入门槛高、杠杆率低，这当然不利于这些购买住房者进入，而降低进入市场门槛、提高购买融资的杠杆率，当然是吸引这些住房投资者进入好工具。不过，这些住房投资者是否进入并非仅是考虑进入门槛低、融资杠杆率高，最为重要的是购买之后会不会以更高的价格卖出?只有预期购买之后能够以更高的价格卖出时，他们才能利用这些工具进入。如果不是这样，预期房价会下跌时，最低的进入门槛及最高的融资杠杆，住房投资者是不会进入的。就目前的情况来看，房地产泡沫巨大、房价持续下跌、国内股市“国家牛市”冲天，住房市场赚钱效应自然消失，因此要让这些住房投资者进入市场并非容易。

二是2014年的央行房贷新政，其对购买住房者优惠条件应该比现在出台的优惠政策还要优惠。因为，在2014年房贷新政的政策中，凡是还清银行贷款的购买住房者，进入市场购买住房都可享受第一套贷款优惠条件。而这些购买住房者也应该是当前国内最有实力的购买住房者。但是2014年的房贷新政只是让少许城市住房市场销售短时间内回光返照，房地产很快又回到原形，量价齐跌。2014年的央行房贷新政对住房投资者吸引力不大。所以，这次房贷优惠政策能否起到多少作用、效果如何还得观察?

还有，对于住房交易营业税的减免问题，其实该政策本来就起到作用十分有限，各地方政府早就在采取不同的方式在规避之，因此这些政策调整能够起到实质性作用同样不会太大，更多的是影响房地产市场预期。

三是从2013年下半年以来的国内房地产市场周期性调整，主要原因并不是银行信贷偏紧的问题，更为重要的是房地产市场持续十年通过过度信贷扩张而导致了中国房地产市场巨大泡沫的不可持续性;是房地产暴利让全社会各种资源涌入房地产市场导致市场供应严重过剩。假定当前救市政策能够起到作用，也只不过是把房地产企业债务负担及地方政府债务负担转移到居民手上而已;这也是人口结构趋势性变化的结果。因为就当前中国人口结构来看，不仅人口老龄化在加速，而且城市独生子女占城市住房需求主导。当前城市购买住房人口已经进入下降通道，城市住房购买需求下降也是必然。在这种情况下，政府想通过短期政策来解决这些中长期问题是根本不可能的。

再加上国内股市突然“牛市”，国内房地产市场的赚钱效应已经消失，政府的救房地产政策短期政策希望扭转当前国内房地产市场周期性调整的中长期预期估计是不可能的。即使政府强力救市政策出台后，可能让少许城市房地产市场出现回光返照，但很快同样也会打回原形，房地产市场的周期性调整并不会结束。所以，政府救房地产市场强力政策能够起到作用并不可高估。