签订二手房协议时,买方应该注意什么

买方签订二手房合同时应该注意的问题

一、共同财产的审查

二、对于租赁关系如何约定根据

《担保法》的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情況;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

如杲房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的笫三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同有被宣告无效的风险。

三、对于抵押如何约定

根据《物权法》第179条的规定：“抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。”

该法第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现实中，由于高额房价，很多人购买房屋时很难一次性付淸全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。此处的房屋抵押，是指购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、出卖人办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。而贷款能否按时偿还，由谁偿还，如果约定不好就会引出不必要的麻烦。

综上所述，购房人在二手房交易过程中应该对房屋抵押权进行约定，防止不必要的纠纷。双方应该在合同中写明所售房屋是否存在抵押权，如果房屋巳作抵押，合同中应当约定解除抵押的时间，已经到期而未解除的售房人应该承担违约责任。为了更好地保护购房者的权利，可以在合同中约定，超过抵押权约定的期限仍未解除的，购房人有单方面解除的权利，并可要求出售人承担相应的赔偿责任。有关解除抵押权的时间、赔偿金额、违约责任等的约定越详细越有利于保护购房人的权利。

四、关于资金监管的约定

在二手房交易中，由于办理权属交易存在时间差，多数购房人与房地产经纪公司签订合同时，将购房款存入房地产经纪公司被其挪用。一旦投资回收出现问题，经纪机构的资金链就会断裂，给买卖双方造成很大损失。或者在自行交易过程中，将购房首付款给出售人后，出售人挪作他用，如果最后合同没有顺利履行，出售方又没有经济能力退还房款，将给购房人造成很大的损失。2007年3月22口，北京市建委颁布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》中明确，同年4月15日起，买卖二手房必须通过商业银行设立的客户交易结算资金专用存款账户划转双方交易资金。《北京市存量房交易结算资金划转协议》于2007年4月15日实施，其中规定：“买卖双方约定由买方先行将购房定金(不超过房价款的20%〉直接支付给卖方的，卖方应向买方出具收款凭证;通过专用账户进行划转，买方要在约定时间内将房款存入专用账户。”二手房(即存量房)的卖房人收取买房人的定金，最多不能超过房价款的20%。这笔定金可以存人二手房交易专用账户后转交给卖房人，也可以直接交给卖房人。如果没有实现约定，二手房交易的所有资金，都必须“走”专用账户。

现阶段，由于二手房市场中仍然是卖方市场，买房相对弱势，大多数首付款都是采取直接交费给出售人，对于买方来说就会有比较大的风险。首先，购房人的首付款安全无法保障。有些售房人利用首付款进行诈骗，或者将首付款挪作他用，还有可能在取得首付款后再次将房屋出售给他人即我们平常所称的“一房二卖”，或者其他原因导致合同不能履行，虽然原则上购房人仍然可以得到所付的购房款，但是现实中执行却是一个问题。如果买方有经济能力同时又不想负担高额的房贷利息，而选择一次性全额付清房款的话，那么购房人面临的风险就更大。其至出现出售人在收到全额房款后，再次将房屋售予他人并办理过户，然后携款消失，这种情况下购房人也欲哭无泪。因此，为了减少买房人的风险，保障交易资金的安全，买房人付定金最好还是“走”专用账户，因为这样更安全。

五、有关户口迁出的约定

二手房的交付中还有很重要的一项问题就是户门的迁移问题，如果所购买的住房中卖方的户口无法迁移的，买方也同样无法迁入，而很多购房人是出卖原先的自住房后改善条件的，这样一来自己出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问题的恶性循环。如果买卖双方在购房合同中没有就户口问题进行相关约定，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。根据市高院的最新解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。针对当前户籍纠纷中的管理盲点，双方应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。

六、有关税费负担的约定

买二手房的朋友可能会碰到一个比较疑惑的地方：国家规定买卖双方都要交税，似是一般的现实，却是“卖家实收，买家帮给全部的税”。这样是现在畸形的房产交易市场造成的问题。这样除了加重买家的负担，还给买家造成了未知的风险。

1.商品房，卖家房产证已过2年的情况税费可以准确地计算出来，可以接受买家全包税费。

2.商品房，卖家房产证未过2年的情况税费风险。需要从以下两方面处理：

(1)看过卖家购房发票，金额和房产证的买价如果相差无几，或者一样，那么税费可以计算出来，可以接收买房全给税。

(2)没看过购房发票的，坚决要签各付各税。

(3)房改房如果是按照成本价购买的，那么需要付的土地出让金。这点在房产证上有注明。这个时候可以接受买家全给税。

(4)如果不清楚是不是按照成本价购买的，坚决要各付各税。土地出让金有可能高达20%。

七、有关二手房交付的约定

在二手房买卖交易中，很多买房者称收房时门没有了，防盗窗没有了，更甚者连玻璃都被人取走了，后来联系了出售人才知道，原来是出售人带走的。很多买方觉得买一套房子的很大原因也在于看房时房屋的状态，原本以为交房的房屋会和当初看房时的状态一样，没想到交房时却目睹了这一幕。虽然买房人心有不甘，但是卖方称“你买的是房子，又不是其他的东西”，而且出现这种情况大多是买卖双方没有就交房状态进行约定，出售人的此种做法实属合法不合理，所以买方只能是哑巴吃黄连有苦难言。为了防止此种状况的出现，建议买房人在签订二手房合同时，在合同中对房屋交房的标准及状态逐个进行约定，最好能列出一个详细的清单，并就相关的违约责任进行约定。购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色、数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。还有一些物品应该约定与房屋一并交付：

①房屋钥匙、单元门钥匙〈或磁卡〉、信箱钥匙、水、电、暧、燃气门的钥匙等所有钥匙;

②《住宅使用说明书》、《住宅保修书》、物业合同、物业管理公约;

③各种水、电、气等卡;

④有线电视交费凭证;

⑤买卖双方约定的其他物品。

买卖双方办理房屋交接时，售房人应协助购房人与物业管理公司签订物业管理服务合同，办理相关变更手续。办理房屋交接时，买卖双方均应到场。房屋交验完毕后,双方应签署《物业交验单》对房屋设施、设备状况予以明确。

八、有关“凶宅”等特殊事件的约定

广义匕的“凶宅”是指发生过非正常死亡的住宅。由于传统风水文化的影响，我国绝大多数居民对凶宅非常介意。虽然大家都承认这是一种迷信，但这种迷信巳经潜移默化地影响了人们几千年，形成了被社会普遍认可的民俗。凶宅并不是一个偶然的现象，由于受民俗文化的影响，人们认为凶宅不吉利，也不愿购买。因此，市面上凶宅的价格一般要低于同档住宅价格，但多数人仍表示如果购买房屋前知道其是凶宅的话，即使价格很低也不会考虑。凶宅之所以受到广泛的关注，并不是因为房屋本身存在问题，而是凶宅所引起的系列社会问题。为了避免不必要的麻烦，购房者在购房时可以从以下几个方面有效地避免凶宅。

首先，当事人在买房时可以向周边的邻里打听，多了解一些与该房屋有关的信息。

其次，双方在签订买卖合同时，可以约定相关的信息披露条款以及相应的责任，这样可以有效的约束卖方，同时在发生凶宅事件时，也有明确的承担依据，确保买方权益。如若不慎购得闪宅，可以从以下几个方面维护自己的权益。首先，可以通过同卖方协商或者诉讼的方式解除房屋买卖合同，或者降低房屋交易价格。其次，可以选择通过司法途径维护自己的利益。根据有二，一方面，诚信原则是合同法的基本原则，合同双方当事人在履行合同时应当遵守诚信原则，完全履行合同义务。根据《合同法》第425条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”另一方面，虽然一些法律从业者主张凶宅是一种迷信，缺少法律依据。但几千年的传统使人们的风水文化已经形成了一种民俗，根据民法中尊重公序良俗的基本原则，我认为买方在不知情的情况下购得凶宅后，可以主张适当的补偿，法院应当予以支持。

九、关于房龄的约定

房龄之所以容易出现问题，原因有二。一是房龄不会直接的反映在产权证上，购房人比较难于直接知晓，且一些出售人和中介机构故意隐瞒房屋真实房龄。二是二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房,在银行申请贷款的难度也相对较大。因此如果在不了解房龄的情况下签订了购房合同，就有可能损害购房者利益。特别是一些中介机构或者出售人在合同中约定了比较重的违约责任，当买方因为房龄问题没能申请到贷款时还会面临高额的违约索赔。为了避开房龄陷阱，购买二手房时，双方可以在合同中就房龄问题进行约定，对故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求卖方赔偿因此造成的损失。如果因为卖房者存在恶意隐瞒房屋真实房龄而导致无法获得银行贷款时，购房者有权依据法律的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

十、有关公共维修基金的约定

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：

1.房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户，这是二手房交易中最普遍的做法。

2.买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。

3.买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为：〈房屋产权年限—原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。

4房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。目前，买卖双方不做公共维修基金更名的情况非常普遍，殊不知这样的做法不利于保护购房者的合法权益，笔者建议买卖双方应该办理更名手续，并就维修基金的处理方法以及相关责任约定在合同中。

十一、物业费、供暖费等费用的约定

在二手房买卖合同中，经常发生物业费及其他费用的争议。为了避免不必要的纠纷，对于物业费、供暖费等问题双方应在合同中做如下约定：售房人与购房人办理完毕交接手续前该房屋发生的水、电、天然气、物业、供暧费、通讯费、有线电视收视费等各项费用均由售房人承担，交接手续之后发生的费用由购房人承担。对于已售公房，在其上市交易后，买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议，新发生的供暖、物业费等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。例如北京地区供暖费的价格就按北京市第〔2001〉年372号文件的规定执行，物业费用由物业管理单位与新的房屋所有权人在市场价格的幅度内协商确定。

十二、关于定金的约定

定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意真诚的履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果出售人违约，就要向购买方双倍返还定金。在法律上有明文规定定金的数额不能超过合同总价的20%。而现实交易中，很多合同中出现“订金”字样，而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定。在实务中，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若千问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，也只能返还订金，而不可适用“定金法则”。因此，为了更好的保护守约者的合法权益，合同中不要出现将“定金”写作“订金”的情况，如果想利用订金主张定金权利，可以在合同中约定订金具有定金性质。

十三、有关延期交房的约定

二手房买卖过程当中，延期交付房屋的原因很多，有的是因为卖方反悔，有的是卖方将房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在纠纷，相关权利人拒绝搬出或强行入住该房屋，有的是因为物业公司不配合，阻挠购房人入住房屋。为了让售房人保证按期交房和避免在售房人不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就售房人不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定，这些规定应该包括以下内容：

1.售房人应于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付购房者。

2.假如售房人不能按期交房，那么购房者应给售房人一个宽限期，允许售房人在该宽限期内交房。但在宽限期内售房人应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款或者总房价款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按约定数额计算违约金。

3.宽限期过后，售房人仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求售房人返还他所交付的购房款及利息，并支付违约金，违约金以按照法律规定的最高限额即总房款的20%计算。宽限期过后，购房者不想退房，那么售房人仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。

十四、如何规避卖房反悔

目前在二手房交易过程中，房主发现房屋涨价后反悔，导致买卖双方纠纷的案件大幅攀升。针对二手房房主反悔借口，笔者支六招规避风险：

其一，购房人在与业主签订存量房买卖合同时，应提前考虑房价上涨等因素，约定好房主违约责任(加重违约责任，增加卖房违约成本〉，约定好过户时间，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

其二，若业主借口所售房屋为夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得配偶同意，要求确认存量房屋买卖合同无效。针对此种情况，购房人在签订房屋买卖合同时，发让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

其三，针对房主以卖房时为避税签署的是阴阳合同为由，要求认定买卖合同无效，以及以中介公同没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效的情况，买卖双方应该以书面形式约定，在交易时应按照法律规定缴税，不能签署阴阳合同。

其四，了解所购房屋的真实情况。购房者应在购房前向房屋行政管理部门、物业、邻居、开发商了解情况，一定要到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

其五，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民后反悔，从而起诉要求收回住房。对此，因法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，故建议城镇居民不要购买这类房屋。

其六，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好聘请律师做顾问，提供法律意见，慎重签订合同。建议您聘请有经验的专业律师代理购买二手房。