商品房预售合同纠纷中“重大误解”怎么确定

商品房预售合同纠纷中“重大误解”怎么确定

【事件经过】

2003年11月23日，原告钱某与被告某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告(买受人)向被告(出卖人)购买其开发的某楼9号商铺一套，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层为3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80米平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2004年12月31日前将验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。

合同签订后，原告于2003年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款120000元也于2004年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。2004年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于2005年元月10日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。诉讼已无法避免，根据原告的委托，代理人经认真研究并征得原告同意，以原告对房屋结构存在重大误解为由，于2005年3月15日向人民法院提起诉讼，要求撤销合同。判令被告退还房款及利息。

人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(一)项、第五十八条之规定，判决如下：1.撤销原告与被告于2003年11月23日签订的《商品房买卖合同》;2.被告应向原告返还购房款258503元，并支付该款利息。本案案件受理费6680元，其他诉讼费1000元，两项共计7680元，由被告负担。

【法律解读】

本案值得思考的问题是如何适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围。

商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的。正因为如此，在同等条件下现房销售相比，预售期房不但价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义务也有特殊要求：一方面要求买卖人在履行如实告知义务时，应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况中间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”，是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示，是判断是否构成“重大误解”的标准。

本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告却未将房屋的详细解结构情况通过实物或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后法院现场勘验的结果看，虽然该商铺仍然能够使用，但确实存在空间狭小、结构低矮、有明显的压抑感的问题，尤其以第二层的情况更为严重。这是通常情况下常人根据被告提供的信息所无法想象的，也必将对房屋的使用人造成不便及不适，显然不符合原告购房时的真实意思表示。因此，原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，应予支持。