购房款利息损失与违约金可以并存吗

【案情摘要】

2010年1月12日，某某与**公司签订商品房买卖合同，约定：某某向**公司购买某某房屋，购房总价1686360元;李-萍于2009年12月30前付清全部购房款;**公司在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因**公司的责任，某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按如下处理：“如因**公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致某某无法取得房地产权属证书的，某某有权解除本合同。无论李-萍是否解除合同，**公司均应按已付房款的每日万分之一向某某支付违约金。”

合同签订前，某某已经付清购房全款。2010年1月12日，李-萍与**公司就涉案房屋到产权登记机关办理销售合同登记备案。

2010年2月25日，某某为购买涉案房屋缴纳契税50591元。

2010年3月31日，**公司将涉案房屋交付给某某，但未能按合同约定的期限，即在2012年3月20日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助某某办理产权证书。

2013年3月20日，某某致函**公司解除双方涉案商品房买卖合同。后**公司拒不退还购房款。

【法院裁判】

一审法院经审理认为：双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，某某已支付全部购房款，**公司因自身原因未能按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助某某办理涉案房屋的产权证书，构成违约。某某有权要求**公司退还已付购房款，并有权要求**公司赔偿其相关损失。关于契税问题，可向相关机关申请退税，其在未办理退税前提下，直接要求**公司赔偿契税损失，依据不足。关于能否同时主张利息损失及违约金问题，双方约定的违约金，仅针对**公司逾期办证的违约行为，并不针对合同解除后**公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。

二审法院经审理认为：双方在商品房买卖合同中约定违约金条款，某某在追究**公司违约责任时应按照司法解释的规定适用约定的违约金条款，如果其认为约定的每日万分之一违约金低于造成的损失，可依根据合同法第一百一十四条第2款的规定，请求法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。

鉴于约定的违约金过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，结合一审庭审陈述，二审将违约金数额调整为购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额。对于契税利息损失是否应予支持的问题，双方对此没有约定违约责任，某某已经支付契税，客观上造成损失，原审判令**公司赔偿李-萍契税的利息损失并无不当。

【裁判评析】

一、利息应作两个范畴的区分

在民事诉讼中，当事人所主张的利息有时是指利息收益，它在性质上属于法定孳息;有时则是指利息损失，即法定孳息的损失。两者性质不同，适用的裁判规则不同。实务中，法官对利息的性质认定不同，会导致案件处理结果截然相反。

正确认定利息的性质，是正确处理案件的前提。无论是利息收益还是利息损失，都是在具体的法律关系中发生，利息的定性需要结合案件的类型和法律关系的具体情形考察。利息收益应根据法定孳息的相关规则处理，相反，在绝大多数案件中，当事人所主张利息依据是民事责任的承担，因而该利息在性质上应属于利息损失即法定孳息损失，它属于债权法判断范畴，受过错因素和诉讼时效的规制。

二、利息损失与违约金的关系

关于违约金的基本性质，根据合同法规定，其对违约金描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数的，也即仍受民法“损失填补”原则规制，故其基本性质应界定为预定的损害赔偿金，是以补偿性为基础的，它是当事人在违约事实发生以前确定的。

基于违约金与损害赔偿金在性质、功能上的相当性以及违约金适用上的方便性，根据合同法上的约定优先原则，可以确定两者的基本关系为二者不能并用，且应优先适用违约金条款(责任)。

民事诉讼中，对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失，可依当事人申请对违约金作出适当调整。

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