居间合同中跳单行为的法律问题

【基本案情】

2015年6月14日，被告赵某到原告房屋中介公司看房，并签订了看房确认书。确认书约定甲方(被告)在看房后，甲方与房屋权属人签订存量房屋买卖合同时，甲方应支付房屋总价款的1.5%作为中介佣金支付给乙方(原告)，支付日期为签订合同当日一次性支付。看房确认书中体现“乙方提供并带领甲方现场了解共两处房源，房源信息为房屋位置英雄会6-2109，建筑面积47平方米，价格32万元;房屋位置英雄会6-1431，建筑面积47平方米，价格35万元。”2015年6月26日，被告通过另一家中介公司与房主签订了房屋买卖合同，房屋位于开发区银座尚品6号楼公寓2109室，房屋面积47.08平方米，价款31万元。双方因中介佣金无法达成一致协议而诉至法院，要求被告向原告支付相应的佣金。

【律师评析】

在审理过程中，被告在原告房屋中介公司提供的服务下，到原房主处看房后，之后又与另外一家天地源中介公司达成居间合同，也到原房主处看房，但最终被告通过天地源中介公司与原房主达成房屋买卖合同。被告接受原告提供的服务后又与另外的中介公司达成居间服务并最终签订房屋买卖合同的行为是否构成“跳单”行为，存在着很大的争议。

在现实生活串，随着商品房市场的发展，出现了许多房屋出卖人利用多家中介公司挂牌出售同一房源信息，而中介市场不规范，从而导致了中介市场交易更加混乱。

“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开中介公司而与房屋出卖人达成房屋买卖合同，从而致使中介公司无法得到应得的服务费，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条款的约定，衡量买方是否构成“跳单”的违约行为，关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。这种情况，就不构成“跳单”行为，买方就不构成违约，也就无需再向原告支付中介佣金。

看买方是否利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件，这就涉及到举证责任的问题。按照谁主张谁举证的原则，原告作为中介公司应承担举证证实：作为买方的被告确实利用此信息与天地源中介公司恶意签订中介合同，避免中介费用。而原告并没有举证予以证实，故承担举证不能的法律后果。另外，本案涉案的原房主是一房数挂，挂在全市各房屋中介公司，属于房源信息共享型，因此事实上也难以证明买方利用原告中介公司的信息、机会等机会，而且被告在与原房主签订合同时，确实向后一个中介公司即天地源中介公司交纳了相应的佣金，因此被告作为买房人主观上并没有逃避佣金的恶意。

综上所述，原房主通过多家中介公司挂牌出售的同一房屋，原告作为房屋中介公司，并不享有涉案房屋的独家中介权，被告通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并最终通过其他中介公司即天地源中介公司，促成了房屋买卖合同的成立。因此，根据现有查明的事实，无法去认定被告利用原告中介公司的信息、机会与原房主达成房屋买卖协议，故被告不构成“跳单”违约行为，即被告不构成违约。

另外，原告仅为被告提供看房服务，并未履行看房确认书约定的促使被告与房屋权属人签订存量房屋买卖合同义务，并未促成合同成立，故原告请求被告按照看房确认书约定支付居间服务费用的主张，无法得到法律支持。如果在这个过程中需要律师的帮助，欢迎致电在线律师咨询网。