僵持不下的房产归属该给谁

这栋争议砖瓦平房位于宜春市袁州区官圳巷150号，仅百余平方米，属农村宅基地建房。从2005年开始，房子的产权发生了一系列变更，两家人的纠纷由此纠葛了11年之久。

房子原使用者是当地村民罗*芳，2005年她与宜春市民姜*金签订了一份房屋转让协议，随后姜*金的儿子姜-毅又办下了这栋房屋的房产证。十年后，罗*芳的儿子罗-军认为农村宅基地建房按照法律法规不能转让和交易，当初的协议无效。而姜-毅认为，当初的买卖已成事实，并且当地房管局已经认可，但他购买的是宅基地上的房屋所有权，而并非土地使用权。

宅基地和房子能否分离?宅基地自建房为何能过户?宅基地和房子权属能否分离?引出了一系列法律问题。

僵持不下的房产归属

现在的宜春市袁州区官圳巷已经基本无人居住，只留下大量的砖瓦空房。这里曾经是一片“城中村”，农户的自建房和一些零星的责任田散落其中。2015年初，由于当地的发展需要，这里被列为拆迁的红线范围，居民们开始搬迁。

罗-军是官圳巷的居民，虽然很少在这里居住，但罗-军的母亲罗*芳在这里有一套自建房。据周围村民说，罗*芳早年外嫁，但是村里还是分了宅基地给她。上世纪80年代，罗*芳和家人利用这块宅基地建起了一栋砖瓦结构的自建平房：官圳巷150号。

2015年年初，罗*芳年事已高，这时传来拆迁的消息。

罗-军告诉新法制报记者，他到村委会咨询，“村干部告诉我，这房子早已卖给别人，已经不属于我家的了。”

据罗*芳说，2005年，她因为身体不好要外出走动，在官圳巷150号住得不是特别多，于是通过朋友介绍认识了宜春人姜*金。对方提出合伙建房的要求。“就是由我家出地，对方出钱建房，将房子加高。”罗*芳称，随后对方要求她签订一份房屋转让协议书。“说是说转让，其实是合伙建房，建好后房屋给他们一部分使用权。”罗*芳认为，这种合伙建房的方式在农村很常见，于是就答应了。

记者在这份于2005年5月11日签订的“房屋转让协议书”看到，双方通过一家名为中原房地产信息服务中心的房屋中介签订的合同。合同是房屋转卖，合同规定姜*金支付7万元房款，而补充规定为，罗*芳要办好房产证并且过户给对方，再将集体土地使用证给对方，但协议中并没有写明土地使用证将作何用途。

“我认为只是走个形式，不是真卖。”随后罗*芳收取了对方的房款。但至于收了多少，罗*芳称不记得了，“之后合作建房的事没了下文，姜*金一家人也没来住过，我也一直不敢告诉家人。”

11月5日，姜*金告诉记者，当时就是双方买卖房子，罗*芳和家人都知情，并不是合作建房。中原中介工作人员张*刚证实，当初罗*芳是知道土地是集体土地，不能过户，并不清楚是出于什么原因签买卖协议。

眼看拆迁在即，针对房产的归属问题，双方僵持不下。

宅基地自建房为何能过户?

按照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

据此，罗-军认为不管母亲和姜*金之间的买卖协议是真是假，都没有法律效力，不受法律保护。

2015年8月，罗-军多次找到姜*金，要求对方归还房产，姜*金却出示了一份官圳巷150号的房产证，且该房产已经过户到了其儿子姜-毅名下。

虽然罗-军没有拿到这份房产证复印件，姜*金也没有提供房产证出示给记者，但在一份宜春市私有房屋所有权登记申请表上，记者看到罗*芳于2005年5月对这套150平方米的自建房进行了登记。而在2005年6月的一份宜春市房管局房产房籍审批材料上，原房屋权属证书的所有人为罗*芳，但在收件收据上的名字则为姜-毅。

同时，在宜春市个人房屋所有转让及其转移登记申请表上，显示时间为2005年6月8日，出让方为罗*芳，受让方为姜-毅。

11月4日，记者在宜春市房管局查询，这份房产证于2005年就办下来了。但具体何时办下来，工作人员称暂时查询不到。

罗*芳表示，自己从来没有拿到过房产证，也没有进行过户交易。

据宜春市房管局知情人透露，该房产先由罗*芳申请的房屋所有权登记，既申请取得房产证。随后由姜*金取走房产证，并转移登记在了儿子姜-毅名下。

不能交易的宅基地自建房为何还能过户转移?对此，宜春市房管局相关工作人员表示，十年前的事，他们记不太清楚，但可以肯定的是按照当时罗*芳和姜*金之间的买卖协议作为依据。

宅基地和房子权属能否分离?

据了解，农村自建房，其土地归属于村集体，所以一般只有《房屋所有权证》，并没有《土地使用权证》，不能转让和交易。

姜*金认为，当初签订的买卖协议，他只是购买了房屋的所有权，既房屋的砖瓦本身，并不是土地的所有权。“房子的一砖一瓦都是我买下来的，和土地是分离开来的，我买来的砖瓦给其他人有什么不可以?”

2015年下半年，罗*芳和罗-军将姜*金告上了法庭，要求法院认定当初的房屋买卖协议无效。

那么宅基地上的房屋是否可以像商品房一样流通和转让?宅基地和房子能否分离?这些法律问题也在当时引发了不小的争论。

按照《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该规定确定了我国房屋不动产交易遵循的“地随房走”、“房随地走”或“房地一致”原则。也就是买房既买地，买地既买房。

但也有法律人士认为，这只适用于一般的商品房，而在自建房范畴内还值得商榷。**周像律师事务所律师余*铭表示，宅基地的自建房一般都是村民自己建造的，土地虽然是集体所有的，但房屋及其本身的材料应该属于个人所有。“比如曾经有一些人，在农村看见年代比较久远的老房子，由于房屋门窗有浮雕和绘画，具有艺术价值，于是购买下来，全部拆除运往外地，再重新拼装翻新。”这样并不影响其土地性质。

余*铭表示，如果是外地人买了宅基地的房屋，占用了该土地的使用权，由于土地是属于集体所有，那么这种做法是违法的。

余*铭还认为，宅基地的房子一般不能交易和转让。但如果房子是卖方花钱所建，买家买来后立刻拆走，不占用其土地，那么这种情况下，房子和地应该是可以分离和转让的。

原告方一审败诉欲上诉并起诉房管局

就在双方僵持中，2015年8月6日，宜春市房管局下发了意见函，表示将依法对“土地性质为集体土地、房屋土地证为罗*芳、房产证为城镇户口的姜-毅”这一有争议的房产证明作出撤销的决定，并将房屋产权恢复到原户主名下。但在处理意见函最后，房管局还补充称，如果法院结果出来，当事人提起上诉，将以判决为准。

2016年10月26日，宜春市袁州区人民法院审理认为，2005年5月11日双方签订协议，姜*金支付了订金3000元。同年5月27日双方在房管局办理房屋所有权转让登记，在将房屋登记至姜-毅名下后，姜*金交清了剩余的67000元费用给罗*芳。

据此，法院认为，当初签订“房屋转让协议书”是双方真实意思的表达。并且当初协议只规定了房屋的物业，并没有规定交易土地使用权。

法院认为，协议内容真实有效，驳回了罗*芳和罗-军的诉求。

“但对于购买房屋，不是购买土地是否合法，房屋是否能够转移过户这一系列问题，并不在法院此次的审理范围内。”余*铭认为，法院认可了这份协议，并没有对房产的归属是否合法做出判决。

罗-军认为，如果现在不上诉，既承认协议有效，房屋的产权属于姜-毅，那么房管局则没有依据撤销房产证。如果他不上诉，这份房产证也无法被撤销。罗-军打算继续上诉，并起诉房管局，要求其撤销姜-毅的房产证。

就在双方还在为房产归属继续僵持时，拆迁指挥部给出了最新消息，官圳巷150号因为规划调整，不在红线以内不列入征收范围。

对于姜*金认为只是购买房屋，不是购买土地的说法，余*铭认为就算买卖协议真实有效，但其内容本身可能并不会受法律保护。他表示，购买了房屋，但长期不拆除、搬迁，已经占用了集体土地的使用和分配权达十年之久，这样的协议是否合法值得商榷。