我国法律规定优先购买权的适用范围有哪些

一、我国法律规定优先购买权的适用范围

我国法律设定的优先购买权有以下几种情况。

(一)按份共有人的优先购买权

《物权法》第一百零一条规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。这是一种以物权为基础而设定的优先购买权，是以所有权的份额即权利这一无体物作为买卖的标的物。

(二)共同共有人的优先购买权

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”显然这也是以物权为基础的而设立的优先购买权，所不同的是买卖的标的物是有形物。在此原共有人是否享有优先购买权，不仅必须是出卖的财产的原共同共有人，还必须是出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，原共有人才能享有优先购买权。如果出卖的财产与原共有人分得的财产不属于一个整体或者配套使用的，则原共有人不能享有优先购买权。但这一规定一方面规定原有的共有财产已经分割，说明了共有财产因分割后已转化为各个共有人独立财产。另一方面却又规定，如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，则前后矛盾，值得商榷。

(三)原股东的优先购买权

我国《公司法》第三十五条第三款规定：“经股东同意、转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”这是仅针对有限责任公司的股东在转让其出资时设定其他股东享有的优先购买权，这也是基于物权的基础上而设定的，标的物是无形的权利，因为股东的出资所得到的是在公司里享有的股权，所以这种转让实质就是股权的买卖。

(四)承租人的优先购买权

承租人的优先购买权，是指出租人将出租房屋出卖时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。我国《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承担人在同等条件，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”尽管《合同法》没有明确规定提前通知的期限，只限定为出卖之前的合理期限内，但审判实践一般仍以三个月作为提前通知的合理期限。至此，《合同法》在债权关系基础上确定了优先购买权的制度。

二、优先购买权制度的分析评价

优先购买权是法律设定的权利，它只能依据法律规定所产生，不允许当事人自由约定设立。这一制度设立的理论依据就在于要保持财产的所有权与使用权一致性。以稳定社会家庭伦理关系，稳定社会经济生活秩序，这也是优先购买权制度的立法目的，但这一制度实施的法律效果如何，社会效果如何，为此所付出的代价等，都是值得我们分析探讨的。

第一，优先购买权是建立在限制所有权人的处分权的行使，损害所有权人的利益基础之上的。我们知道，所有权包括着财产的占有、使用、收益、处分的权利。只要财产的权属明确，所有权人就可以充分地行使所有权的四项权能。所有权人在行使这些权利时，只要不损害社会公共利益和他人利益，其权利的行使就不应受到不合理的限制。那么，出卖原共有财产的共有人、转让自己拥有的股权的股东、出卖出租房屋的出租人是否损害了原共有人，其他股东或承租人的利益呢﹖事实上，并非如此，因为转让出卖共同共有财产只不过是改变共有财产的主体而已。也许有人认为，这种主体的改变会造成共有财产主体的不和谐，不稳定，影响到财产经营运作的效果等。不可否认这种情况会存在。但实际上这种情况法律上已经予以解决。如合伙关系，在合伙经营中增加合伙人(这里的增加就是改变了原合伙人，并非一定是合伙人数的增加)。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十一条规定：“在合伙经营过程中，书面协议有约定的，按照书面协议处理，书面协议未约定的须经全体合伙人同意，未经全体合伙人同意的，应当认定合伙无效。”又如股东关系，公司法规定“股东转让出资，须经三分之二以上股东同意。”这就明确了原合伙人接纳新的合伙人、原股东接纳新的股东条件。至于在家庭财产共有关系中，某一共有人将其占有的、未曾分割的财产份额转让给其他人显然是无效的转让行为。因为家庭财产共有关系的形成是基于血缘关系、婚姻关系、收养关系而形成的。是特定主体的特定权利。其他人不可能因取得该项权利而成为家庭成员，更不能以取得这一权利而要求分家析产或对家庭财产行使占有、使用、收益、处分的权利。

第二，优先购买权违背了市场经济规律，阻碍了财产资源的流转效用。市场的主体是人，因此市场更注重于人的意志，为人的意志的发挥提供各种舞台和机会并制约着人们违反市场经济规则的活动。因此，人们只能遵循着市场经济规律来进行经济活动。在市场上，人们根据自己的意志，决定着出卖自己的财产，卖价多少、卖给谁，这些都随着市场的变化而变化。随着市场经济的发展，市场更加发达完善，市场的变化更是繁杂多样，机会稍纵即逝。如果面对人们的经济活动行为设置各种障碍的话，无疑将会对人的经济活动产生更大的阻碍。以承租人优先购买权为例。当出租人看到市场行情有利，欲将自己的房屋出卖的时候，是期望着买受人间的竞争，卖出自己所希望的最高之价格，如果这时，出租人告知承租人欲出卖房屋之事，但买卖价格等其他条件不能马上达成协议确定下来。因为出租人还希望着其他买受人出更高的价格条件更有利。在出卖房屋的出租人，几易买受人，经过艰辛的讨价还价，最后感到条件满意，欲与买受人签订买卖协议时，却不能够与买受人签订房屋买卖协议。因为这时所签的协议将可能是无效的，所以出租人只能依法告知承租人，并静候承租人可能长达三个月期间所做出的决定。承租人可悠然自在地坐享他人谈妥的买卖房屋的条件，承租人永远不会出比其他买受人更高的价格、更高的条件。在这里法律已经把优先购买权人立于不败之地。而如在三个月内，当承租人表示不接受该房屋买协议时，也许市场发生变化，这间房屋在原来协议的条件下就卖不出去了。另外，财产出卖人出卖财产还受着出卖人的心理需求的影响，譬如选择怎么样的邻居、买受人的素质、诚信程度等因素，都会影响到出卖人出买财产时的心理状态。在同等条件下，甚至在不同条件下，往往由于出卖人的心理需求的影响，就决定了出卖人宁愿将房屋出买给自己所选择的买受人而不卖给优先购买权人。所以说优先购买权忽视了人的心理需求，不符合市场竞争规则，限制了市场的活力，显然是不妥的。

第三，优先购买权在审判实践中发挥不可预期的积极作用。优先购买权是一种期待权，是将来可能取得的权利。同时也是一种形成权，在一定条件形成后，才能行使的权力，没有一定条件的形成，优先购买权就不得行使。因此这种权利的行使是不能确定的。某项财产决定出卖与否取决于财产所有权人的意志。其他组织、个人不得干预，而在出卖财产人未按优先购买权的规定出卖财产时，优先购买权人提起诉讼，在诉讼过程中，出卖人决定该财产不卖了，这时主张优先购买权就失去了事实依据。仍以承租人的优先购买权为例。在出租人出卖出租房屋，未按法律规定通知承租人，承租人请求人民法院宣告该房屋买卖关系无效。人民法院据此判决：宣告出卖人与其他买受人之间的房屋买卖无效。但这种判决实际上解决的是出卖人与买受人买卖房屋行为的效力问题，并不能保证承租人的优先购买权得到实现。如判决后出租人决定不卖出租房屋，承租人也就只能期待着。甚至等到租赁期届满，出租人将承租人扫地出门，再另行出卖或出租。

三、一点建议

综上所述，设立法定优先购买权所付出的代价太大，且实践证明法定优先购买权与现时社会经济生活、人的思想观念不相适应，并未产生我们所期望的积极效果，应予以修改，同时承认约定优先购买权的效力。