期房交易中,购房者是否应承担开发商的经营风险

真实案例

2011年4月，某单位与某开发商签订购买办公、住宅楼相关协议，明确每平方米均价3760元，地下小房和地下车位的价格与团购价每平方米相差不得超过100元等。2011年5月，王某等100多名单位干部职工，分别与该开发商签订购房协议，约定2012年5月31日前交房，并办理好房产证，并明确了延期交房办证的违约责任和建筑材料品质。

交房到期后，开发商未能交房。2013年4月，开发商向该单位发函，承诺对地下小房款业主可暂不交，作为最终解决违约事项的质押金，同时免除业主一年的物业服务费。2013年5月，开发商向100多户业主交房。2013年10月，开发商催促该单位及时支付车位款并办理房屋产权证书等事宜。因双方争议无法协商解决，100多户业主将开发商诉至法院，要求开发商对延期交房办证的违约行为进行赔偿。

业主方主张，开发商未按购房协议如期交房，并且电梯、门窗等品质标准不符合约定，履行协议严重违约，开发商应按照购房协议约定赔偿延迟交房、逾期办证违约金及贷款利息差额共计37.2万余元。此外，开发商还需向业主赔偿建筑材料差价和容积率与原审批不符带来的损失。

对此，开发商则辩称，在施工过程中，因政策原因造成工人工资、施工费用增加，必然导致建筑成本增加，业主们不承担增加的费用，导致工期延误等。另外，业主没有交付小房款和车位款，拒绝办理合同备案手续等同样存在违约行为。

一审法院审理后，判令开发商支付延迟交房违约金6.2万余元;在判决生效之日起90日内为业主办理房屋产权证、土地使用权证并支付延迟办证违约金;驳回业主的其他诉讼请求。

购房人不承担开发商市场风险

法院审理认为，双方签订的购房协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。业主依约支付了全部购房款，开发商未在约定的期限交房，构成违约，应承担相应的违约责任。开发商以人工费、机械台班费调整等导致建筑成本增加不能成为逾期交房的免责事由。由于开发商的原因造成逾期办理房产证，必然使购房业主不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，开发商应支付购房业主延迟办证违约金。

目前，团购房晚交房、晚办证的现象十分普遍，在建筑施工过程中，开发商还会以物价变动或者政策调整等为事由，要求参加团购的购房人分担房屋价格变动负担，并通常把不能办证的责任归于购房人未签备案合同。

在团体购房时，除非组织职工团购房屋的单位与房地产开发企业真正的合作开发房地产项目的特定情形下，团购组织者(单位)介入参加团购的购房人与房地产开发商的房屋买卖交易，不影响参加团购的购房人作为个体购房人的法律地位。当开发商违约时，参加团购的购房人有权提出诉讼维护自己的合法权益。除非双方在购房合同中对开发期间房价变动有约定，否则，依据合同法的规定，购房人并不承担市场风险和对方的经营风险，无需为开发商所谓的“物价变动”买单。