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开发商逾期交房究竟该谁承担责任

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

此种现象,有时是法官之间的认识差异造成的。审判是一个主观过程,不同人对同一事物都有不同看法,难以强求一致,这种个人主观判断的差异在司法实践中一定会有所体现。因此,不能说同案不同判一定是司法不公。

但也有一些案件的差异是误判造成的。即适用法律有误。

本案中按照万分之二每日承担逾期交房违约金,其实也不算高,租金损失也是一笔不小的损失,因此,不调整也是可以的。但很难说就是误判。

案例:

起诉开发商延期交房楼上楼下得到不同判决

起诉开发商延期交房楼上楼下得到不同判决,一个按约赔偿,一个酌情赔偿,赔偿比例相差4倍,省检察院已提出抗诉“同一法院,类似的案件,判决结果却相悖,有违公平、公开的基本原则。”昨日,省检察院民行处检察官告诉记者,省检察院率先开展“服务民生、促进和谐”活动以来,对一批典型的生效民事判决进行了监督,如林某宏(化名)不服法院二审判决一案,省检察院已经依法提出了抗诉。该案中,因开发商延期交房,多名业主起诉要求支付违约金,但二审法院对这些业主却作出了不同的终审判决,法院认为开发商与林某宏所约的违约金过高,酌情降低赔偿;而相同的违约约定,法院却支持了林某宏楼上的一位业主,两者的赔偿比例相差超4倍。

延期交房两百多天,多位业主起诉要求违约金

2007年5月23日,林某宏购买了某楼盘的一楼5处商铺,总价达1100多万元。当日,林某宏与开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议,合同中关于开发商逾期交房的违约责任约定为,“自合同约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”另外,对于逾期办理房产证的违约金约定为每日万分之一。林某宏说签约后,他按照合同约定一次性支付了1100多万的购房款。

到2008年的8月交房时,延期超过两百天,开发商表示公司有困难,拿不出那么多违约金,但可用物管费抵违约金。林某宏告诉记者,当时多数业主都同意了这个方案,但他和其他几个业主还是决定通过诉讼解决。

金额少的按约赔,金额多的降低赔

法院受理了林某宏等业主的起诉,一审法院很快作出判决,判决开发商按照合同中所约定的违约金向业主们支付。开发商不服提出上诉,认为与业主们在合同中约定的违约金明显偏高。与林某宏同一单元的12楼业主率先拿到了二审判决,二审法院维持原判。12楼的业主获得约1.1万元违约金,占其购房款26万多元的4.2%。楼上邻居胜诉半年后,林某宏拿到了自己的二审判决,二审法院认为,开发商的违约行为,给购房者带来的主要损失在于延期交房的租金损失,而迟延办理房屋权属证书也并未给购房者带来实际损失,所以酌情降低违约金,从按合同约定的80万元违约金减为10万元。但不及其所支付购房款的1%,也不及楼上邻居所得违约金比例的四分之一。

判决采取双重标准,检察院抗诉

林某宏认为合同中约定的违约金比例并不高,更何况其他业主也是按照这个比例判的。“我要的80万元违约金是因为我买了5套房产,而且我支付的房款超过了1000万元,我承担的风险高,获得的赔偿自然也应该高。”林某宏表示,商铺不能按期租出去产生的损失比住宅更大,而且没能按期办理产权证也导致他不能进行再融资,受到的损失并不比80万元少。不服终审判决的林某宏向省检察院提交了申诉,民行检察官对案件进行了全面的审查后认为,我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质,如果违约金只有补偿性而无惩罚性则不能有效地制裁违约行为,充分保护守约方的利益。“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的,法院可以适当减少,但并非任意减少,也不是说当事人请求减少就必须减少。”省检察院的民行检察官表示,开发商自己提出事先拟定的违约金过高,既有违常理也有违诚实信用原则。听了检察官的解释,林某宏表示他之前悬着的心总算放下了。

据了解,省检察院也调取了该楼盘其他业主的判决。检察官表示,就相同的案件事实作出差别很大的判决结果,执法采取双重标准,有违法律统一正确实施的基本法治原则。据称,省检已对该案提出抗诉。

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