“次贷危机”炒房模式是个什么意思

“次贷危机”炒房模式是个什么鬼?

上述一线城市炒房“终极模式”是这样：夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。

如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了;如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔，且会炒高房价。现在京沪深很多人都这么做，这就是“次贷危机”的来源。

听起来真诱人，细想也很相似呢!

仔细分析一下，还真是很划算。手中一下子多了700万现金，可以拿去做投资，投资的收益可以偿还房贷;当然也可以拿去炒房，毕竟一线城市楼市火爆。此时，两人同时拥有2~3套房，就能成倍扩大收益。

鉴于一线城市的房价涨幅已经非常可观，存在向下调整的可能性;如果这套房产跌破700万元，那就断供吧，房子给银行;如果该套房价继续上涨超过700万元，那就老老实实还房贷，毕竟房产增值了，还是划算的。

也就是说，如果这种方式操作成功，对炒房者来说，确实是“无本万利”的生意，赚钱都是自己的，风险都是银行的。价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

但是这一模式的可操作性如何呢?

要知道“次贷危机”模式的可操作性，我们可以问这样几个问题：

问题一，市价700万的房产，银行会贷给你700万么?

首先，需要明确的是，二手房交易，银行贷款多少，是按照评估价来确定，而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估，而这类第三方机构通常都与银行(分行或支行)有固定的业务合作关系。

个套房产如果市价是700万，则评估机构给出的估值通常也在700万左右，不会突然跳到1000万元。据一位银行信贷经理介绍，在实际评估中，银行为了控制风险，实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。

问题二，向银行贷款700万，先问问你符合条件吗?

有过贷款经验的人都知道，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源;在银行的实际操作中，抵押物仅仅是第二还款来源，银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。

“次贷危机”模式当中，丈夫需要贷款700万元，如果按照等额本息还款法(30年)，则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入要到达7.4万元!

根据公开资料显示，在京沪深三地，2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元，全年收入也达不到7.4万元。普通居民想要从银行获得如此高额的贷款，几乎是不可能的事情。

问题三，跟银行业务员很熟，是否可行?

除了专业的评估机构，银行的业务员自己也会实地勘察抵押物(即房产)的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员必然会引起警觉。但是如果该模式中的丈夫跟银行业务员很熟，是不是就可以避开呢?

答案也是否定的。银行有严格的风险控制流程，信贷的最终审批权并不掌握在业务员手中，要么是在分支行，金额特别大的甚至在总行，具体情况根据各家银行的规定有所差别。

所以，目前中国房贷首付相比国外水平要高出很多，这也是银行控制风险极为重要的手段，银监会、人民银行等对于这方面的监管也非常严格，所以这才保证中国不会发生“次贷危机”(除非房价跌幅超过首付款比例，但这种可能性是极小的)。

问题四，假离婚，你真的不怕弄假成真么?

最后说下假离婚这个话题，假离婚不仅是对法律的不尊重、对婚姻的亵渎，其隐含的法律风险亦不可小觑。

法律上并没有“假离婚”的概念，只要婚姻双方当事人依法办理了离婚登记手续，婚姻关系即宣告解除，所以假离婚所形成的法律后果与真离婚完全一致。假离婚是违反法律的欺诈行为，如确有证据证明是假离婚，因此而取得的按揭贷款购房资格不受法律保护。

同时，婚姻关系必须基于双方自愿而进行结婚登记和离婚登记，如已经办理离婚登记，没有法定证据支持撤销登记，或者又一方不愿意复婚的，则婚姻关系不能恢复。买房纠纷的案例中，关于假离婚之后弄假成真的案例举不胜举，这一风险恐怕也不是谁都能担得起的。