开发商能否以地震为由逾期交房

2007年12月24日，市某房地产开发公司(后简称开发公司)与罗先生签订购房合同。

合同中约定，开发公司将开发的一套建筑面积为106.19平方米的住房，以141870元的价款卖给罗先生。罗先生于签订合同时支付购房款52177元，12月14日支付693元，余款89000元办理住房贷款支付。物业开发公司应当于2008年8月31日前，将已进行备案登记的商品房交付罗先生使用。

合同专门对逾期交房的违约责任进行了约定：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发公司按日向罗先生支付已付购房款万分之三的;逾期超过90日后，罗先生有权解除合同;罗先生要求继续履行合同的，合同继续履行，开发公司按日向罗先生支付已付购房款万分之三的违约金。

合同还对产权登记的期限约定为：在商品房交付使用后60日内，应当办理《房地产权证》。合同还对其他事项作了约定。

合同签订后，罗先生按照约定向物业开发公司支付了购房款141870元。

2009年8月1日，物业开发公司建设的房屋竣工，并于同年10月5日经建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收合格。2009年12月2日，开发公司与罗先生办理了房屋的交接手续。

“我向物业开发公司交纳了购房款，但开发公司于2009年12月2日才将房屋交付给我，逾期458天。”由于房屋迟交，罗先生将开发公司告上万州区人民法院，请求法院判决开发公司支付逾期交房的违约金19492.94元，并承担本案诉讼费用。

法院一审判赔消费者1.9万余元

开发公司辩称，合同签订后，因万州区2007年下半年干旱以及2008年发生“5.12”地震，影响的工程进度。合同约定逾期交房的违约金是已付购房款的3%，而不是每日万分之三。公司于2009年6月16日通知罗先生接房，而罗先生拖延时间接房，不是物业开发公司的违约行为，物业开发公司不应承担此期间的违约责任。

万州区法院认为，罗先生与物业开发公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定的内容对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

罗先生按照约定向开发公司交纳了购房款，物业开发公司应当在约定的期限内，将验收合格，并进行备案登记的房屋，交付罗先生。开发公司提出未按约定时间交房，是因为万州区2007年下半年干旱和2008年“5.12”地震影响了工程施工进度所致，不属违约行为的主张，不予采信。

开发公司建设的大厦于2009年8月1日竣工，并于同年10月5日经建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收合格，尚无设计单位签章，未进行备案登记，仍然不符合约定的交房条件，罗先生有权拒绝接收房屋。鉴于罗先生已于2009年12月2日接收了房屋，罗先生要求物业开发公司支付接房前违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。

万州区法院一审判决被告开发公司给付原告罗先生违约金19492.94元。案件受理费288元由被告承担。

律师观点：地震本来是不可抗力，但并非所有的不可抗因素都能成为免责理由，应综合考虑其是否具有无法预见、无法避免、损失无法挽回等主客观因素。本案地震发生在汶川，对万州没有造成实际损失，不符合第三个要件;干旱对农作物可能造成减产，符合不可抗力特征，但对房地产开发却没有实际影响，故也不能成为免责理由。因此判断不可抗力因素时必须综合考虑各种主客观原因方能准确把握。