开发商虚假宣传需不需要担责

开发商虚假宣传是否需担责?

现如今不少楼盘在楼书最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。这样的标注，开发商的目的都是为了规避法律风险。

律师表示，广告也应视为合同内容，开发商的此类做法是不合理的。类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准”，这种情况同样是不合理的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

外墙刷广告该由谁来决定?

自家住的楼体外墙上刷了不少广告，一问广告主才知道，是开发商把墙体当作广告位置卖给了商家，这样的烦心事不在少数。自家房子的外墙也应该属于业主，但开发商却拿出当初双方签订的《商品房预售合同》，上面规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人，屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

事实上，根据物权法等法律规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此，开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。

车位属于开发商还是业主?

有些地产商的《商品房预售合同》中规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。但实际上，按照物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。

这样的条款违反了《物权法》第73、74条，它排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。

因此，如果开发商作出这样的条款，就是光明正大地侵犯业主权利，赚取不当利益。对这样的条款一旦妥协将会造成业主生活上的很多不便，所以业主要注意开发商对公共设施的约定。

违约条件可以不对等吗?

有业主在翻阅《商品房买卖契约》时看到里边有这样一条规定：乙方(购房人)延迟支付合同价款，经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同。同时，又规定甲方延迟交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。杨先生发现，买房人不交钱，甲方有权解除合同的日期只有30天，而甲方不交房，却可以延迟到90天。这两个明显不对等的时间期限，是否合理合法?

按照合同法的规定，合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，合同双方当事人也应是对等的，而开发商在合同里的规定明显是不对等的。

与此类似的不对等合同还包括违约金的支付。如某《商品房预售合同》规定，乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。

依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定，购房人逾期履行义务每天支付违约金20元，而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了民法通则及合同法的公平原则。

遇到不可抗力由谁担责?

面对地震、台风等自然灾害，人们可以理解为是不可抗力。然而，在房地产企业的眼里，不可抗力却有着另外的版本。比如，一房地产公司与买受人签订的《商品房买卖补充协议》中规定：因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据此予以延期交房。

合同法规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述原因中，自然灾害等确实可作为免责事由，但有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。而该格式条款私自扩大自己的免责范围，排除了对方的主要权利。

如何应对霸王条款?

要避免“霸王”合同，小编建议购房者在签订合同前要做足功课，了解常见的霸王条款。总的来说，要注意以下几点：

一、合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步。

二、购房者一定要学会理性购房。购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争。

三、如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房，以此提高自己的“反霸”能力。

综上所述，小编提醒各位购房者，面对开发商提供的厚厚的合同文本不能再简单地关心一下房价、面积等几个主要数据，不要连合同中的专业术语和条款内容都没弄明白就一头雾水地草草签字，应该对合同文本进行认真的审核，不明白的地方可咨询专业人士或参考购房指南，签订购房合同要慎之又慎，不要等合法权益受损时再追悔莫及。