在什么情况下可以认定开发商是逾期交房

《商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋交付的具体时间，但在实践中有些时候开发商并没有按照合同约定的时间交房，其原因有很多种，有些是具有正当合法理由的，开发商对自己的逾期交房不需要承担违约责任;有些是没有正当合法理由的，开发商对自己的逾期交房需要承担违约责任。

鉴于这种情况，就需要购房者认真分析逾期交房的原因，从而决定能否拒绝收房或者要求开发商承担违约责任。在实践中，以下四种情况基本可以认定开发商逾期交房：

一、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第九条承担逾期交房的违约责任。

二、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

三、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》第十四条中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。

四、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任，例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到够提供为止。

而以下三种情况基本不能认定开发商逾期交房：一、出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

二、如果是购房者违约在先，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。

三、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件取得了《北京市建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。例如有的购房者认为小区的道路和环境不好，就拒收房屋，而小区道路和环境的建设是需要过程的，如果因为这个原因使自己延期收房，开发商是不承担责任的。