迟延交房有哪些常见的法律问题

延迟交房有哪些常见的法律问题

1、开发商在合同约定的交房日期通知业主来收房，但业主收房时房屋没有完工，没有电梯、没有天然气、道路不通、防盗门没有安装等。开发商在没有完工的情况下通知业主收房，主要目的就是为了不赔偿违约金。在购房者收房后，开发商就以其已按合同约定的时间通知购房者来收房，购房者自己不接受为由拒绝赔偿违约金。

在没有完工时开发商通知购房者收房，购房者要注意收集相关证据。例如将道路不通、防盗门没有安装等情况拍照、录像，或者在与开发商交谈过程中对开发商的陈述进行录音。有了证据向西安仲裁委员会申请仲裁或向人民法院诉讼时对购房者比较有利。

2、开发商在合同约定的交房日期通知业主收房，但在业主要求开发商出具房屋竣工备案的证明文件时，开发商不提供或者提供工程验收记录，开发商认为房屋已经达到交房条件或者其提供的工程验收记录就是竣工备案的证明文件。

在没有竣工备案文件时，业主有权拒收房屋，同时要注意通过拍照、录音等方式对开发商没有进行竣工备案进行取证，为以后仲裁或诉讼做准备。

3、开发商以天气原因影响工期为由拒绝向业主赔偿违约金。这种情况开发商以风、雨、雪及高温天气等情况影响了开发商的正常施工，导致开发商逾期交房属于不可抗力，不承担责任。《合同法》第一百一十七条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而一般的风、雨、雪及高温天气都是可以预见，不属于不可抗力。出现这种情况购房者可以到气象部门调取近几年的气象资料进行对比，如果近几年的气象数据基本一致，开发商以风、雨、雪及高温天气为由拒赔违约金就不成立。

交房纠纷常见的四个问题

现象一：逾期交房

开发商逾期交房应依约承担违约责任

交房延期是房屋交付中最容易出现的问题，由于交房延迟，开发商将支付高额的违约金，一般来说约为已交房款的万分之几(视双方约定)。因此一些开发商就在没达到交房条件时匆忙交房，引得消费者愤而反抗，要求一个公道，而另一些开发商则是推迟了交房时间，却以“不可抗力等原因”为借口拒绝支付。

律师点评：购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的，双方应全面履行合同约定的义务。一旦开发商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就应承担违约责任，即开发商应向购房者支付逾期交房的违约金。

现象二：质量不过关

开发商逾期交房应依约承担违约责任

房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。

律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。

2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。

现象三：擅自更改规划

擅自更改规划须承担相应责任

最近武汉出现的一些交付纠纷中，很大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。

律师点评：其实大多案件都在交房验收时集中爆发。开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施的初衷，主要还是在于利益方面。

在楼盘预售过程中，开发商是不能随意更改规划的。如果有更改，必须通知所有业主，并征得业主的同意方可。否则，即使开发商征得规划部门同意变更，从合同的意义上讲，也属于对购买楼盘的业主们的一种违约行为。对于这种违约情形，业主们可以要求开发商按照原规划履行购房合同恢复原状，或者要求给予损失赔偿，而具体赔偿标准可视违约程度而定。此外，如有重大规划变更的，则属于根本违约，业主们可以要求同开发商解除购房合同并退房。

现象四：面积缩水

超3%部分可提出双倍返还请求

对于期房而言，预售时的面积都是根据设计预测的，与房子造好后实际测量出来的面积总归有些误差。这一点买房人肯定可以理解，在一定范围内的误差也能够接受。但面积差得太离谱，买房人肯定难以接受。这就需要买房人在签约时与开发商事先做好约定，而且要细致约定，别让开发商钻了空子。

律师点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

延迟交房有哪些常见的法律问题?要是开发商有延迟交房的情况，购房者可以结合实际的情况来进行处理，但记得必须要通过合法的手段。延迟交房要用规范的方式来进行维权，对于具体内容不太了解可以来在线律师咨询网找律师咨询。