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居间人虽未促成合委托人要不要支付必要的费用

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

居间人虽未促成合委托人要不要支付必要的费用

《合同法》第427条规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在促成房地产买卖合同签订之间,中介机构可能已经作了大量的前期工作,比如替业主发布广告、带领客户看房、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等,这一规定是对中介机构合法权益作出的保护条款,符合公平合理的原则。

从目前的审判实践来看,《合同法》所规定的“从事居间活动支出的必要费用”这一表述过于笼统,不够清晰,缺乏可操作性。笔者认为,为了降低法官自由裁量的风险、避免执法不统一的情况,能否考虑制定一个阶段性的收费标准,如以中介机构向双方提供信息、进行磋商谈判、促成合同签订、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段的标志,每达到一个阶段即有一个阶段的收费标准,如全部履行居间义务的则按居间报酬收取,即便最终交易无法完成,居间人获取必要的费用仍然有法可依。

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定,居间合同是指居间人和委托人约定,由居间人向委托人报告订约机会或提供订立合同的媒介服务,委托人向居间人给付报酬的合同,居间合同为有偿合同。对于委托人向居间人给付报酬的条件,如果居间人和委托人签订的居间合同对居间费的支付有约定,则应依当事人的约定作出认定。如果居间合同没有约定,按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当支付报酬,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。因此,判决支付居间费的依据为是否促成合同成立,而不是合同是否履行。而居间人虽未促成合同成立,但为履行居间合同而支出的必要费用仍可请求委托人支付。此外,判决支付居间费应否考虑所签合同的效力问题,应结合具体案情分析。如果影响合同效力的因素是居间人为履行居间合同所提供的,则居间人不得请求委托人支付报酬;如果影响合同效力的因素与居间人提供的服务无关,则不应影响居间费的支付。

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